Cour d’appel de Paris, le 19 juin 2025, n°23/05203
Now using node v22.15.1 (npm v10.8.2) Utilisation de Node.js v20.19.4 et npm 10.8.2 Codex est déjà installé. Lancement de Codex… Rendue par la Cour d’appel de Paris le 19 juin 2025, l décision tranche un contentieux locatif nourri par des plaintes réitérées pour nuisances sonores. Le cœur du litige tient à la résiliation judiciaire d’un bail d’habitation, à l’appréciation de la gravité des manquements reprochés et à leurs conséquences indemnitaires. La juridiction d’appel se prononce aussi sur l’indemnité d’occupation après résiliation et sur l’indemnisation d’un trouble anormal de voisinage.
Les faits sont simples et constants. Un bail d’habitation a été conclu en juin 2019 pour un logement dans un immeuble collectif. Les occupants de l’appartement inférieur ont dénoncé, à partir de 2020, des bruits de pas, de déplacements de meubles, d’objets tombant au sol, de jeux et de courses d’enfants, de jour comme de nuit. Deux constats d’huissier, dressés en août et décembre 2021, ont corroboré ces descriptions. Des plaintes croisées ont été déposées, l’une d’elles ayant été classée. Des attestations contradictoires ont été produites par les voisins et par les locataires. Les nuisances ont perduré après le jugement de première instance.
La procédure a été engagée par assignation d’octobre 2021 aux fins de résiliation judiciaire du bail, d’expulsion et de fixation d’une indemnité d’occupation majorée. Les voisins sont intervenus volontairement et ont sollicité des dommages-intérêts. Par jugement du 25 novembre 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a prononcé la résiliation, ordonné l’expulsion, fixé une indemnité d’occupation au niveau du loyer et des charges, et accordé une indemnisation aux voisins. Les locataires ont interjeté appel en mars 2023, demandant l’infirmation de la résiliation et la réduction, à titre subsidiaire, de l’indemnité d’occupation. Le bailleur et les voisins ont sollicité la confirmation, avec une actualisation des préjudices allégués. Les locataires ont été relogés en février 2024, rendant sans objet l’exécution forcée de l’expulsion.
La question de droit portait d’abord sur les conditions d’une résiliation judiciaire d’un bail d’habitation pour troubles de jouissance répétés, appréciées au jour où la juridiction d’appel statue. Elle visait ensuite la nature et le montant de l’indemnité d’occupation après résiliation, ainsi que l’indemnisation d’un trouble anormal de voisinage. La Cour d’appel de Paris confirme la résiliation et ses effets, constate l’inutilité des mesures d’expulsion, fixe l’indemnité d’occupation au niveau du loyer et des charges, revalorise les préjudices de voisinage et confirme la capitalisation des intérêts.
I. La résiliation judiciaire du bail pour troubles de jouissance
A. L’exigence d’un manquement grave, objectivé et persistant
La cour rappelle le cadre légal de la résolution judiciaire. Elle cite d’abord le texte cardinal: « L’article 1224 du code civil dispose que la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire, soit, en cas d’inexécution grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. » Le bail d’habitation impose un usage paisible des lieux, fondé sur l’article 1728 du code civil et l’article 7 b) de la loi du 6 juillet 1989. La juridiction d’appel en tire une conséquence claire: « Il s’ensuit que le juge peut prononcer la résiliation d’un bail dès lors qu’il est établi qu’un locataire a gravement manqué à ses obligations contractuelles; sa bonne foi dans l’exécution du contrat peut être prise en compte. »
L’appréciation de la gravité est ici nourrie d’éléments précis, concordants et récents. Les constats d’huissier détaillent des bruits d’impact, de déplacement et de jeu, résonnant fortement dans les pièces. Des courriels de réclamation et une mise en demeure du bailleur confirment la réitération des nuisances après le premier jugement. Des attestations contraires existent, mais la cour les relativise en soulignant leur incapacité à réfuter des constatations opérées au domicile des plaignants. Elle écarte les allégations indemnes de preuves, rappelle l’absence de suites pénales utiles et relève des comportements agressifs, de nature à troubler la tranquillité du voisinage. La cohérence de l’ensemble établit un manquement grave, répétitif et caractérisé.
B. L’appréciation au jour de l’arrêt et la prise en compte des circonstances
La cour réaffirme un principe constant gouvernant l’office du juge d’appel en matière de résiliation: « La cour d’appel qui statue sur le prononcé de la résiliation d’un bail à usage d’habitation doit apprécier la situation au jour de sa décision; les manquements établis devant être suffisamment graves pour justifier la résiliation, il convient, le cas échéant, de tenir compte de toutes les circonstances de la cause intervenues jusqu’au jour de la décision. » Ce rappel infléchit utilement l’analyse probatoire. En agrégeant les faits postérieurs au jugement, la juridiction mesure la persistance des nuisances et la défaillance des démarches d’apaisement.
La décision préserve cependant la logique des effets. Les locataires ayant quitté les lieux, l’expulsion devient sans objet. La résiliation n’en demeure pas moins confirmée, car les manquements, appréciés in concreto, ont atteint un seuil d’intensité suffisant. La bonne foi alléguée n’est pas retenue, faute d’éléments sérieux permettant de neutraliser des constats objectifs et répétés. Le message est net: la prévention des troubles anormaux de voisinage prime lorsque des preuves régulières attestent leur continuité.
II. Les conséquences indemnitaires de la résiliation et du trouble de voisinage
A. La nature et la fixation de l’indemnité d’occupation
La cour restitue la finalité de l’indemnité d’occupation selon une formulation synthétique et pédagogique: « Ayant pour objet de réparer l’entier préjudice qui résulte pour le propriétaire de la privation de son bien, elle a une double nature, compensatoire et indemnitaire et peut être destinée non seulement à compenser les pertes de loyers subies par le propriétaire mais également à l’indemniser du préjudice subi du fait que le logement est indisponible. » Elle précise encore: « Elle suit ainsi le régime des principes fondamentaux de la responsabilité civile et de la réparation intégrale des préjudices et doit rétablir aussi exactement que possible l’équilibre détruit par le dommage et de replacer la victime, aux dépens du responsable, dans la situation où elle se serait trouvée si l’acte dommageable ne s’était pas produit, sans qu’il en résulte pour elle ni perte ni profit. »
Cette base conduit logiquement à exclure une minoration forfaitaire pour cause d’insonorisation prétendument défaillante. Après la résiliation, le maintien dans les lieux est sans droit ni titre, et la garantie contractuelle de jouissance paisible cesse. La fixation au montant du loyer et des charges apparaît donc conforme à la fonction compensatoire et à l’exigence de réparation intégrale. L’argument tiré d’un préjudice de jouissance subi par les occupants défaillants, non démontré et sans lien direct avec la faute, ne peut prévaloir.
B. L’indemnisation du trouble anormal de voisinage et son actualisation
Sur le terrain extracontractuel, la cour retient que les bruits en cause excèdent, par leur nature, leur fréquence et leur intensité, les inconvénients normaux du voisinage. La méthode d’évaluation s’inscrit dans une logique réaliste, déjà utilisée en première instance, en attribuant un montant mensuel modeste mais régulier sur la période documentée. La juridiction d’appel admet une actualisation au vu de la persistance du trouble après le premier jugement, ce qu’elle exprime clairement: « Il convient ainsi de faire droit à la demande d’actualisation formée en appel. » Le préjudice moral est également retenu, à hauteur réévaluée, au regard des démarches nécessaires, du stress objectivé et de la durée du conflit.
Cette solution réaffirme l’autonomie du trouble anormal de voisinage, indépendant de l’éventuelle insuffisance acoustique de l’immeuble. La référence à la scolarisation des enfants est jugée inopérante, dès lors que des nuisances nocturnes sont établies. La cour privilégie une approche concrète, étayée par des constats et par la chronologie des plaintes, afin de proportionner les montants aux atteintes réellement subies.
Enfin, la capitalisation des intérêts est confirmée, sur le fondement d’un texte limpide, que la cour reproduit: « Les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise. » Les dépens suivent la solution, sans allocation supplémentaire au titre des frais irrépétibles en appel, l’équité ne le commandant pas ici.
I. Les conditions de la résiliation judiciaire du bail
A. Gravité caractérisée et preuves concordantes
La motivation souligne l’alliance d’éléments qualitatifs et quantitatifs. Les constats décrivent des bruits d’impact répétés à des horaires sensibles, renforcés par des attestations situées et des réclamations écrites. La classification sans suite de l’une des plaintes et l’absence de preuves suffisantes pour d’autres neutralisent les dénégations. La cour met en perspective la globalité des indices et retient la violation de l’obligation de jouissance paisible, telle qu’exigée par la loi de 1989 et le bail.
Cette lecture strictement factuelle évite la subjectivisation du conflit et circonscrit le débat à la normalité des inconvénients de voisinage. Elle limite la portée des attestations favorables aux locataires lorsqu’elles s’éloignent des plages horaires litigieuses ou des lieux de perception des bruits.
B. Appréciation temporelle et effets
L’office du juge d’appel est rappelé avec précision. L’examen au jour de l’arrêt permet d’intégrer des faits postérieurs révélateurs d’une absence d’amélioration durable. La résiliation s’en trouve confortée. Les mesures d’expulsion deviennent sans objet, du fait du départ des occupants entre-temps. L’architecture de la décision conserve une cohérence d’ensemble, en dissociant la sanction du manquement, nécessairement constatée, de l’utilité actuelle des mesures d’exécution.
Cette articulation illustre une méthode prudente, respectueuse à la fois de la sécurité juridique et des exigences de proportionnalité. Elle convient à un contentieux où la preuve évolue dans le temps, sous l’effet d’injonctions restées inefficaces.
II. Les conséquences indemnitaires
A. Indemnité d’occupation et réparation intégrale
Une fois le bail résilié, l’occupation sans droit ni titre appelle un traitement indemnitaire pur. La cour s’y conforme en retenant la référence au loyer et aux charges, conforme à la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, de l’indemnité. L’argument tiré d’un défaut d’insonorisation ne renverse pas cette logique, car la garantie contractuelle a cessé et le préjudice du propriétaire réside dans la privation de la chose.
La motivation rejoint une conception classique de l’équilibre des prestations, sans enrichissement indu ni minoration arbitraire. Elle clarifie, pour la pratique, le refus de décotes forfaitaires déconnectées de la logique de la responsabilité civile.
B. Trouble anormal de voisinage et actualisation
La cour valide le raisonnement de première instance et affine le quantum. Le choix d’un forfait mensuel modéré, prolongé sur la période utilement démontrée, garantit une réparation proportionnée. La preuve d’une persistance des nuisances justifie l’actualisation demandée. Le préjudice moral, désormais mieux établi, reçoit une réparation complémentaire.
Cette solution s’inscrit dans un courant jurisprudentiel stable. L’exception d’insonorisation se heurte à l’objectivation des bruits anormaux. L’argument relatif aux périodes scolaires est écarté, car les nuisances surviennent aussi tard en soirée. L’arrêt trace ainsi une ligne claire pour la mesure des préjudices dans des situations de voisinage durablement dégradées.
Now using node v22.15.1 (npm v10.8.2)
Utilisation de Node.js v20.19.4 et npm 10.8.2
Codex est déjà installé.
Lancement de Codex…
Rendue par la Cour d’appel de Paris le 19 juin 2025, l décision tranche un contentieux locatif nourri par des plaintes réitérées pour nuisances sonores. Le cœur du litige tient à la résiliation judiciaire d’un bail d’habitation, à l’appréciation de la gravité des manquements reprochés et à leurs conséquences indemnitaires. La juridiction d’appel se prononce aussi sur l’indemnité d’occupation après résiliation et sur l’indemnisation d’un trouble anormal de voisinage.
Les faits sont simples et constants. Un bail d’habitation a été conclu en juin 2019 pour un logement dans un immeuble collectif. Les occupants de l’appartement inférieur ont dénoncé, à partir de 2020, des bruits de pas, de déplacements de meubles, d’objets tombant au sol, de jeux et de courses d’enfants, de jour comme de nuit. Deux constats d’huissier, dressés en août et décembre 2021, ont corroboré ces descriptions. Des plaintes croisées ont été déposées, l’une d’elles ayant été classée. Des attestations contradictoires ont été produites par les voisins et par les locataires. Les nuisances ont perduré après le jugement de première instance.
La procédure a été engagée par assignation d’octobre 2021 aux fins de résiliation judiciaire du bail, d’expulsion et de fixation d’une indemnité d’occupation majorée. Les voisins sont intervenus volontairement et ont sollicité des dommages-intérêts. Par jugement du 25 novembre 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a prononcé la résiliation, ordonné l’expulsion, fixé une indemnité d’occupation au niveau du loyer et des charges, et accordé une indemnisation aux voisins. Les locataires ont interjeté appel en mars 2023, demandant l’infirmation de la résiliation et la réduction, à titre subsidiaire, de l’indemnité d’occupation. Le bailleur et les voisins ont sollicité la confirmation, avec une actualisation des préjudices allégués. Les locataires ont été relogés en février 2024, rendant sans objet l’exécution forcée de l’expulsion.
La question de droit portait d’abord sur les conditions d’une résiliation judiciaire d’un bail d’habitation pour troubles de jouissance répétés, appréciées au jour où la juridiction d’appel statue. Elle visait ensuite la nature et le montant de l’indemnité d’occupation après résiliation, ainsi que l’indemnisation d’un trouble anormal de voisinage. La Cour d’appel de Paris confirme la résiliation et ses effets, constate l’inutilité des mesures d’expulsion, fixe l’indemnité d’occupation au niveau du loyer et des charges, revalorise les préjudices de voisinage et confirme la capitalisation des intérêts.
I. La résiliation judiciaire du bail pour troubles de jouissance
A. L’exigence d’un manquement grave, objectivé et persistant
La cour rappelle le cadre légal de la résolution judiciaire. Elle cite d’abord le texte cardinal: « L’article 1224 du code civil dispose que la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire, soit, en cas d’inexécution grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. » Le bail d’habitation impose un usage paisible des lieux, fondé sur l’article 1728 du code civil et l’article 7 b) de la loi du 6 juillet 1989. La juridiction d’appel en tire une conséquence claire: « Il s’ensuit que le juge peut prononcer la résiliation d’un bail dès lors qu’il est établi qu’un locataire a gravement manqué à ses obligations contractuelles; sa bonne foi dans l’exécution du contrat peut être prise en compte. »
L’appréciation de la gravité est ici nourrie d’éléments précis, concordants et récents. Les constats d’huissier détaillent des bruits d’impact, de déplacement et de jeu, résonnant fortement dans les pièces. Des courriels de réclamation et une mise en demeure du bailleur confirment la réitération des nuisances après le premier jugement. Des attestations contraires existent, mais la cour les relativise en soulignant leur incapacité à réfuter des constatations opérées au domicile des plaignants. Elle écarte les allégations indemnes de preuves, rappelle l’absence de suites pénales utiles et relève des comportements agressifs, de nature à troubler la tranquillité du voisinage. La cohérence de l’ensemble établit un manquement grave, répétitif et caractérisé.
B. L’appréciation au jour de l’arrêt et la prise en compte des circonstances
La cour réaffirme un principe constant gouvernant l’office du juge d’appel en matière de résiliation: « La cour d’appel qui statue sur le prononcé de la résiliation d’un bail à usage d’habitation doit apprécier la situation au jour de sa décision; les manquements établis devant être suffisamment graves pour justifier la résiliation, il convient, le cas échéant, de tenir compte de toutes les circonstances de la cause intervenues jusqu’au jour de la décision. » Ce rappel infléchit utilement l’analyse probatoire. En agrégeant les faits postérieurs au jugement, la juridiction mesure la persistance des nuisances et la défaillance des démarches d’apaisement.
La décision préserve cependant la logique des effets. Les locataires ayant quitté les lieux, l’expulsion devient sans objet. La résiliation n’en demeure pas moins confirmée, car les manquements, appréciés in concreto, ont atteint un seuil d’intensité suffisant. La bonne foi alléguée n’est pas retenue, faute d’éléments sérieux permettant de neutraliser des constats objectifs et répétés. Le message est net: la prévention des troubles anormaux de voisinage prime lorsque des preuves régulières attestent leur continuité.
II. Les conséquences indemnitaires de la résiliation et du trouble de voisinage
A. La nature et la fixation de l’indemnité d’occupation
La cour restitue la finalité de l’indemnité d’occupation selon une formulation synthétique et pédagogique: « Ayant pour objet de réparer l’entier préjudice qui résulte pour le propriétaire de la privation de son bien, elle a une double nature, compensatoire et indemnitaire et peut être destinée non seulement à compenser les pertes de loyers subies par le propriétaire mais également à l’indemniser du préjudice subi du fait que le logement est indisponible. » Elle précise encore: « Elle suit ainsi le régime des principes fondamentaux de la responsabilité civile et de la réparation intégrale des préjudices et doit rétablir aussi exactement que possible l’équilibre détruit par le dommage et de replacer la victime, aux dépens du responsable, dans la situation où elle se serait trouvée si l’acte dommageable ne s’était pas produit, sans qu’il en résulte pour elle ni perte ni profit. »
Cette base conduit logiquement à exclure une minoration forfaitaire pour cause d’insonorisation prétendument défaillante. Après la résiliation, le maintien dans les lieux est sans droit ni titre, et la garantie contractuelle de jouissance paisible cesse. La fixation au montant du loyer et des charges apparaît donc conforme à la fonction compensatoire et à l’exigence de réparation intégrale. L’argument tiré d’un préjudice de jouissance subi par les occupants défaillants, non démontré et sans lien direct avec la faute, ne peut prévaloir.
B. L’indemnisation du trouble anormal de voisinage et son actualisation
Sur le terrain extracontractuel, la cour retient que les bruits en cause excèdent, par leur nature, leur fréquence et leur intensité, les inconvénients normaux du voisinage. La méthode d’évaluation s’inscrit dans une logique réaliste, déjà utilisée en première instance, en attribuant un montant mensuel modeste mais régulier sur la période documentée. La juridiction d’appel admet une actualisation au vu de la persistance du trouble après le premier jugement, ce qu’elle exprime clairement: « Il convient ainsi de faire droit à la demande d’actualisation formée en appel. » Le préjudice moral est également retenu, à hauteur réévaluée, au regard des démarches nécessaires, du stress objectivé et de la durée du conflit.
Cette solution réaffirme l’autonomie du trouble anormal de voisinage, indépendant de l’éventuelle insuffisance acoustique de l’immeuble. La référence à la scolarisation des enfants est jugée inopérante, dès lors que des nuisances nocturnes sont établies. La cour privilégie une approche concrète, étayée par des constats et par la chronologie des plaintes, afin de proportionner les montants aux atteintes réellement subies.
Enfin, la capitalisation des intérêts est confirmée, sur le fondement d’un texte limpide, que la cour reproduit: « Les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise. » Les dépens suivent la solution, sans allocation supplémentaire au titre des frais irrépétibles en appel, l’équité ne le commandant pas ici.
I. Les conditions de la résiliation judiciaire du bail
A. Gravité caractérisée et preuves concordantes
La motivation souligne l’alliance d’éléments qualitatifs et quantitatifs. Les constats décrivent des bruits d’impact répétés à des horaires sensibles, renforcés par des attestations situées et des réclamations écrites. La classification sans suite de l’une des plaintes et l’absence de preuves suffisantes pour d’autres neutralisent les dénégations. La cour met en perspective la globalité des indices et retient la violation de l’obligation de jouissance paisible, telle qu’exigée par la loi de 1989 et le bail.
Cette lecture strictement factuelle évite la subjectivisation du conflit et circonscrit le débat à la normalité des inconvénients de voisinage. Elle limite la portée des attestations favorables aux locataires lorsqu’elles s’éloignent des plages horaires litigieuses ou des lieux de perception des bruits.
B. Appréciation temporelle et effets
L’office du juge d’appel est rappelé avec précision. L’examen au jour de l’arrêt permet d’intégrer des faits postérieurs révélateurs d’une absence d’amélioration durable. La résiliation s’en trouve confortée. Les mesures d’expulsion deviennent sans objet, du fait du départ des occupants entre-temps. L’architecture de la décision conserve une cohérence d’ensemble, en dissociant la sanction du manquement, nécessairement constatée, de l’utilité actuelle des mesures d’exécution.
Cette articulation illustre une méthode prudente, respectueuse à la fois de la sécurité juridique et des exigences de proportionnalité. Elle convient à un contentieux où la preuve évolue dans le temps, sous l’effet d’injonctions restées inefficaces.
II. Les conséquences indemnitaires
A. Indemnité d’occupation et réparation intégrale
Une fois le bail résilié, l’occupation sans droit ni titre appelle un traitement indemnitaire pur. La cour s’y conforme en retenant la référence au loyer et aux charges, conforme à la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, de l’indemnité. L’argument tiré d’un défaut d’insonorisation ne renverse pas cette logique, car la garantie contractuelle a cessé et le préjudice du propriétaire réside dans la privation de la chose.
La motivation rejoint une conception classique de l’équilibre des prestations, sans enrichissement indu ni minoration arbitraire. Elle clarifie, pour la pratique, le refus de décotes forfaitaires déconnectées de la logique de la responsabilité civile.
B. Trouble anormal de voisinage et actualisation
La cour valide le raisonnement de première instance et affine le quantum. Le choix d’un forfait mensuel modéré, prolongé sur la période utilement démontrée, garantit une réparation proportionnée. La preuve d’une persistance des nuisances justifie l’actualisation demandée. Le préjudice moral, désormais mieux établi, reçoit une réparation complémentaire.
Cette solution s’inscrit dans un courant jurisprudentiel stable. L’exception d’insonorisation se heurte à l’objectivation des bruits anormaux. L’argument relatif aux périodes scolaires est écarté, car les nuisances surviennent aussi tard en soirée. L’arrêt trace ainsi une ligne claire pour la mesure des préjudices dans des situations de voisinage durablement dégradées.