Now using node v22.15.1 (npm v10.8.2) Utilisation de Node.js v20.19.4 et npm 10.8.2 Codex est déjà installé. Lancement de Codex… Rendue par la Cour d’appel de Lyon le 17 juin 2025, la décision commente la recevabilité et le bien‑fondé d’une action en nullité dirigée contre une assemblée générale de copropriété tenue en 2016 hors de la commune de situation de l’immeuble, et convoquée dans un délai inférieur au délai légal. Le premier juge avait déclaré irrecevables les demandes en considération d’assemblées dites de « régularisation » ultérieures ayant annulé puis revoté les résolutions contestées. La juridiction du second degré infirme cette position, déclare l’action recevable, annule l’assemblée critiquée, écarte l’amende civile et statue sur les dépens et l’application de l’article 10‑1 de la loi du 10 juillet 1965.
Les faits se résument ainsi. Une assemblée générale de 2016 s’est tenue dans une commune différente, sur convocation adressée moins de vingt et un jours avant la réunion. Des assemblées de 2019 ont ensuite procédé à l’annulation puis à de nouveaux votes des mêmes résolutions. Les copropriétaires ont persisté dans leurs contestations, en parallèle de procédures relatives aux assemblées de 2017, 2018 et 2019. Le tribunal judiciaire a déclaré l’action initiale irrecevable pour défaut d’intérêt. En cause d’appel, la question posée tenait d’abord à l’existence d’un intérêt à agir tant que les assemblées « de régularisation » n’ont pas acquis l’autorité de la chose jugée, ensuite à la sanction des vices tenant au lieu de réunion et au délai de convocation. La solution adoptée par la Cour, fondée sur les textes d’ordre public et sur l’économie du contentieux de la copropriété, appelle une analyse de son sens puis de sa valeur et de sa portée.
I. Le sens de la solution retenue
A. Intérêt à agir et caractère non définitif des assemblées « de régularisation »
La Cour rappelle le principe directeur tiré de l’article 31 du code de procédure civile, selon lequel « l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou rejet d’une prétention ». Elle précise la règle gouvernant l’incidence d’une assemblée postérieure de confirmation ou d’annulation sur une contestation pendante. Elle énonce que « l’action en annulation de la précédente assemblée générale ou de certaines délibérations ne devient sans objet qu’à la condition que les décision de confirmation ou d’annulation soient définitives ».
Cette formule consacre une exigence de certitude procédurale. Tant que l’assemblée dite de régularisation fait elle‑même l’objet d’un recours, l’intérêt à agir contre l’assemblée initiale subsiste. La motivation distingue ainsi les hypothèses visées par la jurisprudence évoquée en défense, qui concernent des décisions postérieures non attaquées. La solution invalide l’analyse du premier juge, qui avait admis la thèse d’une validité « provisoire » rendant l’action sans objet, en l’absence d’autorité attachée à la régularisation invoquée.
B. Nullités autonomes affectant le lieu de réunion et le délai de convocation
Sur le fond, la Cour s’appuie sur les textes d’ordre public du décret du 17 mars 1967. Elle cite que « Sous réserve des stipulations du règlement de copropriété, l’assemblée générale est réunie dans la commune de la situation de l’immeuble ». Elle rappelle encore l’article 13 du même décret, selon lequel « l’assemblée générale ne prend de décision valide que sur les questions inscrites à l’ordre du jour et dans la mesure où les notifications ont été faites conformément aux dispositions des articles 9 à 11 ».
Partant, elle qualifie de nul le choix d’un lieu hors commune, en des termes fermes et dépourvus d’exigence de grief. Elle constate que « Il en découle indubitablement qu’est donc nul, sans que le copropriétaire requérant n’ait à justifier de l’existence d’un grief, l’assemblée générale qui se tient dans une autre commune, limitrophe ou non, de celle du lieu de situation de l’immeuble ». À ce vice autonome s’ajoute l’irrégularité du délai de convocation, inférieur à vingt et un jours en l’absence d’urgence avérée. La charge de prouver la régularité pesant sur le syndic, l’annulation s’impose.
II. Valeur et portée de la décision
A. Rigueur textuelle et cohérence avec la logique d’ordre public
La solution s’accorde avec la finalité de protection de la participation des copropriétaires aux délibérations. L’exigence de tenue dans la commune et de convocation à délai est d’ordre public, précisément pour éviter les entraves matérielles aux droits de vote. La Cour se montre fidèle aux textes en excluant la validation implicite tirée d’usages passés ou de convocations antérieures. L’argument tiré d’une prétendue autorisation tacite du lieu de réunion est déclaré vain, car sans prise sur la norme impérative.
Le contrôle exercé demeure strict mais proportionné. L’exigence d’une décision postérieure devenue définitive pour éteindre l’intérêt à agir préserve la sécurité juridique, sans paralyser les régularisations opérées. Elle prévient les « annulations en cascade » tout en évitant qu’un mécanisme de réitération neutralise le contrôle juridictionnel avant tout jugement sur la régularité initiale.
B. Conséquences pratiques et disciplinaires pour la gestion des copropriétés
La portée de l’arrêt se lit sur trois plans. D’abord, en contentieux, il invite les syndicats à conduire les régularisations jusqu’à leur terme juridictionnel avant d’opposer une fin de non‑recevoir, faute de quoi la contestation antérieure demeure recevable. Ensuite, en gouvernance, il incite les syndics à respecter strictement le lieu légal et le délai, l’invocation d’une urgence supposée restant inopérante sans justification précise et probante. Enfin, sur les frais, l’application de l’article 10‑1 de la loi de 1965 est rappelée avec netteté : « le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé […] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure ». La Cour souligne que « Cette disposition s’applique donc de plein droit », sauf motif d’équité spécialement caractérisé, non établi en l’espèce.
L’écartement de l’amende civile confirme la ligne mesurée de la décision. L’action n’était ni abusive ni dilatoire, dès lors que l’intérêt à agir persistait et que les vices, d’ordre public, étaient établis. L’ensemble concourt à une clarification salutaire des conditions de validité des assemblées et des outils de régularisation, dans un équilibre respectueux des droits des copropriétaires et des nécessités de gestion collective.
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Utilisation de Node.js v20.19.4 et npm 10.8.2
Codex est déjà installé.
Lancement de Codex…
Rendue par la Cour d’appel de Lyon le 17 juin 2025, la décision commente la recevabilité et le bien‑fondé d’une action en nullité dirigée contre une assemblée générale de copropriété tenue en 2016 hors de la commune de situation de l’immeuble, et convoquée dans un délai inférieur au délai légal. Le premier juge avait déclaré irrecevables les demandes en considération d’assemblées dites de « régularisation » ultérieures ayant annulé puis revoté les résolutions contestées. La juridiction du second degré infirme cette position, déclare l’action recevable, annule l’assemblée critiquée, écarte l’amende civile et statue sur les dépens et l’application de l’article 10‑1 de la loi du 10 juillet 1965.
Les faits se résument ainsi. Une assemblée générale de 2016 s’est tenue dans une commune différente, sur convocation adressée moins de vingt et un jours avant la réunion. Des assemblées de 2019 ont ensuite procédé à l’annulation puis à de nouveaux votes des mêmes résolutions. Les copropriétaires ont persisté dans leurs contestations, en parallèle de procédures relatives aux assemblées de 2017, 2018 et 2019. Le tribunal judiciaire a déclaré l’action initiale irrecevable pour défaut d’intérêt. En cause d’appel, la question posée tenait d’abord à l’existence d’un intérêt à agir tant que les assemblées « de régularisation » n’ont pas acquis l’autorité de la chose jugée, ensuite à la sanction des vices tenant au lieu de réunion et au délai de convocation. La solution adoptée par la Cour, fondée sur les textes d’ordre public et sur l’économie du contentieux de la copropriété, appelle une analyse de son sens puis de sa valeur et de sa portée.
I. Le sens de la solution retenue
A. Intérêt à agir et caractère non définitif des assemblées « de régularisation »
La Cour rappelle le principe directeur tiré de l’article 31 du code de procédure civile, selon lequel « l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou rejet d’une prétention ». Elle précise la règle gouvernant l’incidence d’une assemblée postérieure de confirmation ou d’annulation sur une contestation pendante. Elle énonce que « l’action en annulation de la précédente assemblée générale ou de certaines délibérations ne devient sans objet qu’à la condition que les décision de confirmation ou d’annulation soient définitives ».
Cette formule consacre une exigence de certitude procédurale. Tant que l’assemblée dite de régularisation fait elle‑même l’objet d’un recours, l’intérêt à agir contre l’assemblée initiale subsiste. La motivation distingue ainsi les hypothèses visées par la jurisprudence évoquée en défense, qui concernent des décisions postérieures non attaquées. La solution invalide l’analyse du premier juge, qui avait admis la thèse d’une validité « provisoire » rendant l’action sans objet, en l’absence d’autorité attachée à la régularisation invoquée.
B. Nullités autonomes affectant le lieu de réunion et le délai de convocation
Sur le fond, la Cour s’appuie sur les textes d’ordre public du décret du 17 mars 1967. Elle cite que « Sous réserve des stipulations du règlement de copropriété, l’assemblée générale est réunie dans la commune de la situation de l’immeuble ». Elle rappelle encore l’article 13 du même décret, selon lequel « l’assemblée générale ne prend de décision valide que sur les questions inscrites à l’ordre du jour et dans la mesure où les notifications ont été faites conformément aux dispositions des articles 9 à 11 ».
Partant, elle qualifie de nul le choix d’un lieu hors commune, en des termes fermes et dépourvus d’exigence de grief. Elle constate que « Il en découle indubitablement qu’est donc nul, sans que le copropriétaire requérant n’ait à justifier de l’existence d’un grief, l’assemblée générale qui se tient dans une autre commune, limitrophe ou non, de celle du lieu de situation de l’immeuble ». À ce vice autonome s’ajoute l’irrégularité du délai de convocation, inférieur à vingt et un jours en l’absence d’urgence avérée. La charge de prouver la régularité pesant sur le syndic, l’annulation s’impose.
II. Valeur et portée de la décision
A. Rigueur textuelle et cohérence avec la logique d’ordre public
La solution s’accorde avec la finalité de protection de la participation des copropriétaires aux délibérations. L’exigence de tenue dans la commune et de convocation à délai est d’ordre public, précisément pour éviter les entraves matérielles aux droits de vote. La Cour se montre fidèle aux textes en excluant la validation implicite tirée d’usages passés ou de convocations antérieures. L’argument tiré d’une prétendue autorisation tacite du lieu de réunion est déclaré vain, car sans prise sur la norme impérative.
Le contrôle exercé demeure strict mais proportionné. L’exigence d’une décision postérieure devenue définitive pour éteindre l’intérêt à agir préserve la sécurité juridique, sans paralyser les régularisations opérées. Elle prévient les « annulations en cascade » tout en évitant qu’un mécanisme de réitération neutralise le contrôle juridictionnel avant tout jugement sur la régularité initiale.
B. Conséquences pratiques et disciplinaires pour la gestion des copropriétés
La portée de l’arrêt se lit sur trois plans. D’abord, en contentieux, il invite les syndicats à conduire les régularisations jusqu’à leur terme juridictionnel avant d’opposer une fin de non‑recevoir, faute de quoi la contestation antérieure demeure recevable. Ensuite, en gouvernance, il incite les syndics à respecter strictement le lieu légal et le délai, l’invocation d’une urgence supposée restant inopérante sans justification précise et probante. Enfin, sur les frais, l’application de l’article 10‑1 de la loi de 1965 est rappelée avec netteté : « le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé […] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure ». La Cour souligne que « Cette disposition s’applique donc de plein droit », sauf motif d’équité spécialement caractérisé, non établi en l’espèce.
L’écartement de l’amende civile confirme la ligne mesurée de la décision. L’action n’était ni abusive ni dilatoire, dès lors que l’intérêt à agir persistait et que les vices, d’ordre public, étaient établis. L’ensemble concourt à une clarification salutaire des conditions de validité des assemblées et des outils de régularisation, dans un équilibre respectueux des droits des copropriétaires et des nécessités de gestion collective.