Cour d’appel de Aix-en-Provence, le 3 juillet 2025, n°24/11220
Now using node v22.15.1 (npm v10.8.2) Utilisation de Node.js v20.19.4 et npm 10.8.2 Codex est déjà installé. Lancement de Codex… Par un arrêt du 3 juillet 2025, la cour d’appel d’Aix-en-Provence (chambre 1-2) statue sur un contentieux locatif né d’impayés. Un bail d’habitation et un bail de garage avaient été conclus en janvier 2020. Un commandement de payer visant les clauses résolutoires fut délivré le 9 janvier 2024 pour une dette de loyers arrêtée à décembre 2023. Le juge des contentieux de la protection, par ordonnance du 16 juillet 2024, constata l’acquisition des clauses au 9 mars 2024, ordonna l’expulsion, alloua une provision et fixa une indemnité d’occupation. Les locataires interjetèrent appel. Ils justifièrent, par quittance du 26 août 2024, de règlements effectués les 9 et 19 août 2024, apurant intégralement l’arriéré. Ils demandaient la poursuite du bail et l’irrecevabilité de la mesure d’expulsion. L’arrêt commenté confirme l’acquisition des clauses au 9 mars 2024, mais accorde rétroactivement des délais entre le 9 janvier et le 19 août 2024, suspend les effets des clauses, constate l’apurement, et « dit qu’en conséquence de ce règlement, la clause résolutoire est réputée n’avoir jamais joué ». L’expulsion et l’indemnité d’occupation sont infirmées. Les dépens et une indemnité procédurale modeste sont maintenus contre les locataires, qui succombent partiellement sur le terrain des frais.
I. La consécration d’un pouvoir de régulation rétroactive des effets de la clause résolutoire
A. Le rappel du cadre textuel et l’office du juge des référés L’arrêt recontextualise l’intervention du juge des référés au regard des articles 834 et 835 du code de procédure civile et de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. La juridiction d’appel souligne que « en application de ces textes, le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement ». Le pouvoir de constater l’acquisition n’exclut donc pas un contrôle finaliste des effets de la clause à la lumière des délais de paiement. La solution articule l’urgence procédurale avec la fonction de prévention du dommage, en tenant compte des facultés d’apurement prévues par le législateur locatif.
B. La rétroactivité des délais de paiement et la neutralisation des effets acquis La cour formule avec netteté le principe directeur du dossier. Elle énonce que « tant qu’aucune décision constatant la résiliation du bail n’est passée en force de chose jugée, le juge peut, sur le fondement des textes précités, accorder au locataire, à jour du paiement de ses loyers, des délais suspendant les effets de la clause résolutoire, de manière rétroactive, et, constatant que la dette est acquittée, dire que la clause résolutoire n’a pas joué ». Cette affirmation permet de concilier l’acquisition régulière de la clause au 9 mars 2024 avec sa neutralisation par l’effet des délais. Le mécanisme préserve la continuité du bail lorsque l’apurement complet intervient dans l’intervalle, sans nier le manquement initial. L’office du juge consiste à cadrer temporellement la suspension et à constater la purge effective de l’arriéré.
II. La portée pratique de la solution et son équilibre normatif
A. Un équilibre mesuré entre sécurité contractuelle et maintien dans les lieux La motivation valorise des critères concrets, centrés sur la rapidité et l’intégralité du règlement. La cour retient que « eu égard aux efforts réalisés par les appelants, comme à l’apurement de la dette locative […] il convient d’accorder aux locataires des délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire, de manière rétroactive ». La solution évite une résiliation irréversible lorsque l’objectif protecteur de la loi est atteint par la purge. Elle maintient néanmoins une responsabilité procédurale résiduelle, par la confirmation des dépens et d’une indemnité au titre des frais irrépétibles, qui sanctionne l’origine contentieuse de l’affaire.
B. Clarification des voies de défense et conséquences contentieuses L’arrêt précise les limites des moyens de défense tirés de la régularisation. La cour juge qu’« aucune cause d’irrecevabilité de l’expulsion […] ne peut être trouvée dans le fait d’avoir réglé l’intégralité de la dette locative ». La régularisation n’éteint donc pas l’instance par irrecevabilité, mais agit sur le fond par l’octroi de délais qui suspendent les effets de la clause. La clarification importe pour la stratégie procédurale des parties. Le bailleur conserve l’intérêt à agir jusqu’au constat d’apurement, tandis que le locataire doit documenter précisément le solde nul et solliciter des délais bornés. La portée pratique est nette : en l’absence d’autorité de chose jugée sur la résiliation, l’apurement intégral et rapide permet de restaurer le bail, tout en préservant les accessoires liés à la faute initiale.
Now using node v22.15.1 (npm v10.8.2)
Utilisation de Node.js v20.19.4 et npm 10.8.2
Codex est déjà installé.
Lancement de Codex…
Par un arrêt du 3 juillet 2025, la cour d’appel d’Aix-en-Provence (chambre 1-2) statue sur un contentieux locatif né d’impayés. Un bail d’habitation et un bail de garage avaient été conclus en janvier 2020. Un commandement de payer visant les clauses résolutoires fut délivré le 9 janvier 2024 pour une dette de loyers arrêtée à décembre 2023. Le juge des contentieux de la protection, par ordonnance du 16 juillet 2024, constata l’acquisition des clauses au 9 mars 2024, ordonna l’expulsion, alloua une provision et fixa une indemnité d’occupation. Les locataires interjetèrent appel. Ils justifièrent, par quittance du 26 août 2024, de règlements effectués les 9 et 19 août 2024, apurant intégralement l’arriéré. Ils demandaient la poursuite du bail et l’irrecevabilité de la mesure d’expulsion. L’arrêt commenté confirme l’acquisition des clauses au 9 mars 2024, mais accorde rétroactivement des délais entre le 9 janvier et le 19 août 2024, suspend les effets des clauses, constate l’apurement, et « dit qu’en conséquence de ce règlement, la clause résolutoire est réputée n’avoir jamais joué ». L’expulsion et l’indemnité d’occupation sont infirmées. Les dépens et une indemnité procédurale modeste sont maintenus contre les locataires, qui succombent partiellement sur le terrain des frais.
I. La consécration d’un pouvoir de régulation rétroactive des effets de la clause résolutoire
A. Le rappel du cadre textuel et l’office du juge des référés
L’arrêt recontextualise l’intervention du juge des référés au regard des articles 834 et 835 du code de procédure civile et de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. La juridiction d’appel souligne que « en application de ces textes, le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement ». Le pouvoir de constater l’acquisition n’exclut donc pas un contrôle finaliste des effets de la clause à la lumière des délais de paiement. La solution articule l’urgence procédurale avec la fonction de prévention du dommage, en tenant compte des facultés d’apurement prévues par le législateur locatif.
B. La rétroactivité des délais de paiement et la neutralisation des effets acquis
La cour formule avec netteté le principe directeur du dossier. Elle énonce que « tant qu’aucune décision constatant la résiliation du bail n’est passée en force de chose jugée, le juge peut, sur le fondement des textes précités, accorder au locataire, à jour du paiement de ses loyers, des délais suspendant les effets de la clause résolutoire, de manière rétroactive, et, constatant que la dette est acquittée, dire que la clause résolutoire n’a pas joué ». Cette affirmation permet de concilier l’acquisition régulière de la clause au 9 mars 2024 avec sa neutralisation par l’effet des délais. Le mécanisme préserve la continuité du bail lorsque l’apurement complet intervient dans l’intervalle, sans nier le manquement initial. L’office du juge consiste à cadrer temporellement la suspension et à constater la purge effective de l’arriéré.
II. La portée pratique de la solution et son équilibre normatif
A. Un équilibre mesuré entre sécurité contractuelle et maintien dans les lieux
La motivation valorise des critères concrets, centrés sur la rapidité et l’intégralité du règlement. La cour retient que « eu égard aux efforts réalisés par les appelants, comme à l’apurement de la dette locative […] il convient d’accorder aux locataires des délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire, de manière rétroactive ». La solution évite une résiliation irréversible lorsque l’objectif protecteur de la loi est atteint par la purge. Elle maintient néanmoins une responsabilité procédurale résiduelle, par la confirmation des dépens et d’une indemnité au titre des frais irrépétibles, qui sanctionne l’origine contentieuse de l’affaire.
B. Clarification des voies de défense et conséquences contentieuses
L’arrêt précise les limites des moyens de défense tirés de la régularisation. La cour juge qu’« aucune cause d’irrecevabilité de l’expulsion […] ne peut être trouvée dans le fait d’avoir réglé l’intégralité de la dette locative ». La régularisation n’éteint donc pas l’instance par irrecevabilité, mais agit sur le fond par l’octroi de délais qui suspendent les effets de la clause. La clarification importe pour la stratégie procédurale des parties. Le bailleur conserve l’intérêt à agir jusqu’au constat d’apurement, tandis que le locataire doit documenter précisément le solde nul et solliciter des délais bornés. La portée pratique est nette : en l’absence d’autorité de chose jugée sur la résiliation, l’apurement intégral et rapide permet de restaurer le bail, tout en préservant les accessoires liés à la faute initiale.