Cour d’appel de Aix-en-Provence, le 10 septembre 2025, n°24/02337
Now using node v22.15.1 (npm v10.8.2) Utilisation de Node.js v20.19.4 et npm 10.8.2 Codex est déjà installé. Lancement de Codex… Par un arrêt rendu par la cour d’appel d’Aix-en-Provence le 10 septembre 2025, une cour statue sur des infiltrations affectant un lot inférieur provenant de la sous-face du balcon du lot supérieur dans un ensemble en copropriété. La contestation porte sur la qualification des balcons ou terrasses et sur l’allocation des travaux et indemnisations consécutifs aux désordres.
Les faits tiennent à une mesure d’expertise ordonnée en référé, concluant à un défaut d’étanchéité commun aux balcons de l’immeuble et chiffrant les travaux sur l’ouvrage amont et les embellissements du lot aval. En première instance, le tribunal a jugé le balcon privatif, condamnant le propriétaire du lot supérieur à réaliser l’étanchéité et à indemniser les dommages matériels et le trouble de jouissance.
En appel, le propriétaire du lot supérieur invoque le règlement de copropriété, qui qualifie les terrasses de parties communes spéciales et met à la charge collective les gros travaux dus à la vétusté. Le propriétaire du lot inférieur sollicite la confirmation, subsidiairement la condamnation du syndicat sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat soutient le caractère privatif des balcons et impute un défaut d’entretien à l’occupant du lot supérieur.
La question posée est la suivante: la défaillance d’étanchéité affectant les balcons, commune à l’immeuble, relève‑t‑elle de la responsabilité collective du syndicat au regard de la loi de 1965 et du règlement, ou incombe‑t‑elle au propriétaire du lot supérieur au titre d’éléments privatifs et de leur entretien. La cour infirme, retient l’obligation du syndicat de réaliser les travaux d’étanchéité et de réparer les dommages subis par le lot inférieur, et déboute des demandes contre le propriétaire du lot supérieur.
I. Le sens de la décision
A. La qualification combinée par la loi et les titres
La cour rappelle d’abord les textes gouvernant la distinction des parties. Elle souligne que «Ces dispositions sont supplétives de la volonté des parties, de sorte que le règlement de copropriété peut y déroger.» Cette précision recentre le débat sur la hiérarchie entre la loi de 1965 et le règlement, ce dernier pouvant affiner la répartition au sein d’un même ensemble.
Elle constate ensuite l’ambivalence terminologique des pièces, sans en faire un obstacle. Il est relevé que «Il doit être observé en premier lieu que le règlement de copropriété, tout comme l’expert judiciaire, utilisent indifféremment le terme de balcon ou celui de terrasse.» Le raisonnement s’attache donc moins au mot employé qu’aux clauses pertinentes sur les terrasses et aux conséquences normatives qui s’y rattachent.
B. L’attribution des charges en présence d’une vétusté collective
L’arrêt confronte les clauses de qualification aux clauses de charge. Il affirme avec netteté que «En tout état de cause, l’article 9-16° précité, relatif à l’usage des parties privatives, stipule clairement que les gros travaux d’entretien des terrasses (ou balcons) résultant de la vétusté seront à la charge de la collectivité des copropriétaires, seuls les dommages imputables au fait d’un copropriétaire déterminé pouvant être mis à sa charge.» Ainsi, la clause d’usage n’individualise pas la charge dès lors que le désordre découle d’une cause structurelle ou d’usure normale.
L’expertise judiciaire apporte la clé. La cour retient que «le défaut d’étanchéité des balcons est commun à l’ensemble de l’immeuble,» ce qui renvoie soit à un vice de construction affectant le gros œuvre, soit à une vétusté généralisée. Dans les deux hypothèses, l’article 14 de la loi de 1965 et le règlement désignent la collectivité, excluant la responsabilité du propriétaire du lot supérieur en l’absence de travaux aggravants établis.
II. La valeur et la portée
A. Une solution juridiquement cohérente et normativement mesurée
La solution conjugue la force supplétive de la loi et l’autorité des titres, sans sacrifier la logique fonctionnelle des éléments d’étanchéité. En se plaçant sur le terrain des «gros travaux» et de la vétusté, la cour valorise l’économie du règlement plutôt que des étiquettes incertaines sur la nature privative des balcons, fréquemment discutée en jurisprudence.
La méthode probatoire demeure rigoureuse. L’arrêt écarte toute faute imputable au propriétaire du lot supérieur, faute de preuve d’aménagements aggravants, et rattache la charge à la cause commune. La formule «Il convient en conséquence d’infirmer le jugement déféré» consacre une rectification de principe, en parfaite conformité avec l’article 14 de la loi de 1965 et l’équilibre interne du règlement.
B. Des enseignements pratiques pour la gouvernance de la copropriété
La portée pratique est nette pour les syndicats et les copropriétaires. Les désordres d’étanchéité récurrents, révélateurs d’un défaut systémique ou d’usure, appellent un traitement collectif et une planification budgétaire adéquate, plutôt qu’une dispersion des coûts sur des occupants au hasard des sinistres.
L’arrêt invite, enfin, à une vigilance rédactionnelle des règlements. Les contradictions apparentes entre clauses de qualification et clauses de charge doivent être levées par une interprétation finaliste et harmonisée, afin de prévenir les contentieux de répartition. L’expertise y conserve un rôle central, puisqu’elle fonde l’identification de la cause et déclenche, le cas échéant, la prise en charge collective.
Now using node v22.15.1 (npm v10.8.2)
Utilisation de Node.js v20.19.4 et npm 10.8.2
Codex est déjà installé.
Lancement de Codex…
Par un arrêt rendu par la cour d’appel d’Aix-en-Provence le 10 septembre 2025, une cour statue sur des infiltrations affectant un lot inférieur provenant de la sous-face du balcon du lot supérieur dans un ensemble en copropriété. La contestation porte sur la qualification des balcons ou terrasses et sur l’allocation des travaux et indemnisations consécutifs aux désordres.
Les faits tiennent à une mesure d’expertise ordonnée en référé, concluant à un défaut d’étanchéité commun aux balcons de l’immeuble et chiffrant les travaux sur l’ouvrage amont et les embellissements du lot aval. En première instance, le tribunal a jugé le balcon privatif, condamnant le propriétaire du lot supérieur à réaliser l’étanchéité et à indemniser les dommages matériels et le trouble de jouissance.
En appel, le propriétaire du lot supérieur invoque le règlement de copropriété, qui qualifie les terrasses de parties communes spéciales et met à la charge collective les gros travaux dus à la vétusté. Le propriétaire du lot inférieur sollicite la confirmation, subsidiairement la condamnation du syndicat sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat soutient le caractère privatif des balcons et impute un défaut d’entretien à l’occupant du lot supérieur.
La question posée est la suivante: la défaillance d’étanchéité affectant les balcons, commune à l’immeuble, relève‑t‑elle de la responsabilité collective du syndicat au regard de la loi de 1965 et du règlement, ou incombe‑t‑elle au propriétaire du lot supérieur au titre d’éléments privatifs et de leur entretien. La cour infirme, retient l’obligation du syndicat de réaliser les travaux d’étanchéité et de réparer les dommages subis par le lot inférieur, et déboute des demandes contre le propriétaire du lot supérieur.
I. Le sens de la décision
A. La qualification combinée par la loi et les titres
La cour rappelle d’abord les textes gouvernant la distinction des parties. Elle souligne que «Ces dispositions sont supplétives de la volonté des parties, de sorte que le règlement de copropriété peut y déroger.» Cette précision recentre le débat sur la hiérarchie entre la loi de 1965 et le règlement, ce dernier pouvant affiner la répartition au sein d’un même ensemble.
Elle constate ensuite l’ambivalence terminologique des pièces, sans en faire un obstacle. Il est relevé que «Il doit être observé en premier lieu que le règlement de copropriété, tout comme l’expert judiciaire, utilisent indifféremment le terme de balcon ou celui de terrasse.» Le raisonnement s’attache donc moins au mot employé qu’aux clauses pertinentes sur les terrasses et aux conséquences normatives qui s’y rattachent.
B. L’attribution des charges en présence d’une vétusté collective
L’arrêt confronte les clauses de qualification aux clauses de charge. Il affirme avec netteté que «En tout état de cause, l’article 9-16° précité, relatif à l’usage des parties privatives, stipule clairement que les gros travaux d’entretien des terrasses (ou balcons) résultant de la vétusté seront à la charge de la collectivité des copropriétaires, seuls les dommages imputables au fait d’un copropriétaire déterminé pouvant être mis à sa charge.» Ainsi, la clause d’usage n’individualise pas la charge dès lors que le désordre découle d’une cause structurelle ou d’usure normale.
L’expertise judiciaire apporte la clé. La cour retient que «le défaut d’étanchéité des balcons est commun à l’ensemble de l’immeuble,» ce qui renvoie soit à un vice de construction affectant le gros œuvre, soit à une vétusté généralisée. Dans les deux hypothèses, l’article 14 de la loi de 1965 et le règlement désignent la collectivité, excluant la responsabilité du propriétaire du lot supérieur en l’absence de travaux aggravants établis.
II. La valeur et la portée
A. Une solution juridiquement cohérente et normativement mesurée
La solution conjugue la force supplétive de la loi et l’autorité des titres, sans sacrifier la logique fonctionnelle des éléments d’étanchéité. En se plaçant sur le terrain des «gros travaux» et de la vétusté, la cour valorise l’économie du règlement plutôt que des étiquettes incertaines sur la nature privative des balcons, fréquemment discutée en jurisprudence.
La méthode probatoire demeure rigoureuse. L’arrêt écarte toute faute imputable au propriétaire du lot supérieur, faute de preuve d’aménagements aggravants, et rattache la charge à la cause commune. La formule «Il convient en conséquence d’infirmer le jugement déféré» consacre une rectification de principe, en parfaite conformité avec l’article 14 de la loi de 1965 et l’équilibre interne du règlement.
B. Des enseignements pratiques pour la gouvernance de la copropriété
La portée pratique est nette pour les syndicats et les copropriétaires. Les désordres d’étanchéité récurrents, révélateurs d’un défaut systémique ou d’usure, appellent un traitement collectif et une planification budgétaire adéquate, plutôt qu’une dispersion des coûts sur des occupants au hasard des sinistres.
L’arrêt invite, enfin, à une vigilance rédactionnelle des règlements. Les contradictions apparentes entre clauses de qualification et clauses de charge doivent être levées par une interprétation finaliste et harmonisée, afin de prévenir les contentieux de répartition. L’expertise y conserve un rôle central, puisqu’elle fonde l’identification de la cause et déclenche, le cas échéant, la prise en charge collective.