L’arrêt rendu par la cour administrative d’appel de Lyon le 9 juillet 2025 précise les modalités d’application du plan local d’urbanisme aux projets mixtes. Un arrêté municipal avait autorisé la démolition d’un hôtel et la création d’un nouvel établissement d’une surface supérieure sur un terrain situé en zone de montagne. Une société propriétaire d’un chalet voisin a contesté la validité de ce permis de construire devant le tribunal administratif de Grenoble. Les premiers juges ayant rejeté sa demande, la requérante a interjeté appel en invoquant notamment la méconnaissance des règles de recul et de hauteur. La cour devait déterminer si un projet comportant une reconstruction et une extension peut bénéficier de règles dérogatoires de manière distributive. Elle rejette la requête en validant l’application différenciée des dispositions du règlement d’urbanisme selon l’emprise des bâtiments.
**I. Une application distributive des règles d’urbanisme à l’ensemble immobilier**
**A. La distinction entre reconstruction sur emprise et construction nouvelle**
La cour valide le raisonnement consistant à diviser le projet en deux parties distinctes pour l’application des règles d’implantation et de hauteur. Elle relève que les dispositions du plan local d’urbanisme « s’appliquent de manière différenciée à ces deux parties » selon leur localisation géographique. La première partie consiste en une reconstruction sur l’emprise du bâtiment existant tandis que la seconde constitue une extension en dehors de cette emprise. Cette approche permet au bénéficiaire de profiter de règles dérogatoires pour la zone déjà bâtie tout en respectant les normes générales pour l’agrandissement. Le juge administratif consacre ainsi une interprétation pragmatique des règlements locaux favorisant la densification urbaine maîtrisée sans sacrifier la légalité.
Cette distinction entre les emprises foncières est indissociable de la vérification préalable de la régularité juridique de l’édifice dont la démolition est projetée.
**B. La preuve de la régularité de la construction initiale**
Le bénéfice des dispositions particulières relatives à la reconstruction suppose que le bâtiment démoli ait été « légalement édifié » conformément aux exigences du règlement. La cour précise que la preuve de cette régularité peut être apportée par des éléments produits en cours d’instance devant le juge administratif. Elle s’appuie sur l’obtention de permis antérieurs et d’un certificat de conformité pour valider le caractère régulier de l’hôtel destiné à la démolition. Cette solution sécurise les pétitionnaires en permettant de régulariser la preuve de l’existence légale d’un droit à reconstruire pendant la phase contentieuse. L’exigence de légalité initiale demeure toutefois le socle indispensable pour écarter les règles générales d’implantation au profit des droits acquis.
L’application de ce régime dual de reconstruction et de construction nouvelle impose alors une vérification rigoureuse des paramètres d’implantation et de hauteur.
**II. Le contrôle de la conformité technique aux exigences de hauteur et de recul**
**A. La validité de l’implantation au regard des limites séparatives**
Le juge vérifie si les balcons et débords de toiture doivent être intégrés dans le calcul des distances de retrait imposées par le plan d’urbanisme. Le règlement local prévoit expressément que « les débords de toit et de balcon » ne sont pas pris en compte dans la limite d’un mètre horizontal. La cour constate que le projet respecte les limites de prospect dès lors que les éléments en saillie n’excèdent pas la tolérance réglementaire prévue. Elle écarte le moyen tiré de la méconnaissance des distances minimales en relevant que le bâtiment s’implante sur l’emprise exacte de l’ancienne construction. Cette protection des droits acquis permet de maintenir une implantation à une distance réduite de la limite parcellaire malgré les prescriptions plus strictes.
La mesure précise de la hauteur de l’édifice constitue le second volet du contrôle technique opéré par la cour pour assurer la légalité du permis.
**B. La détermination du terrain naturel pour le calcul de la hauteur**
La mesure de la hauteur maximale des constructions repose sur une définition précise du terrain naturel établie par les dispositions générales du règlement municipal. Pour les reconstructions, le terrain naturel « correspond au plan horizontal établi sur la base de la côte altimétrique moyenne » calculée au droit des façades. La cour rejette l’argumentation de la requérante qui s’appuyait sur une cote altimétrique relevée après la réalisation de travaux de terrassement importants. Elle rappelle que le terrain naturel s’apprécie dans son état antérieur aux travaux entrepris, garantissant ainsi l’intégrité de l’insertion paysagère du projet. La conformité technique est ainsi assurée par une analyse rigoureuse des documents topographiques et des notices architecturales produits par la société pétitionnaire.