Tribunal judiciaire de Rennes, le 20 juin 2025, n°24/00626
Now using node v22.15.1 (npm v10.8.2) Utilisation de Node.js v20.19.4 et npm 10.8.2 Codex est déjà installé. Lancement de Codex… Rendue par le juge des référés du tribunal judiciaire de Rennes le 20 juin 2025, l’ordonnance tranche une demande d’expertise préalable fondée sur l’article 145 du code de procédure civile. Des acquéreurs d’une maison, confrontés à des infiltrations apparues peu après la vente, sollicitent une mesure d’instruction avant tout procès contre le vendeur, par ailleurs professionnel du droit, ainsi que contre l’intermédiaire négociateur. Les rapports amiables font état d’un affaissement d’ouvrage et d’un glissement de panneaux solaires, avec antériorité probable des désordres. L’acte comporte une clause d’exclusion de la garantie des vices cachés et une clause d’information réciproque. Le vendeur conteste son caractère professionnel au sens du régime des vices et nie toute connaissance des désordres, tout en discutant l’authenticité de certaines pièces. L’intermédiaire soutient l’absence de manquement personnel. La juridiction rejette la demande d’irrecevabilité d’une pièce, ordonne l’expertise au contradictoire du vendeur, déboute la demande dirigée contre l’intermédiaire et fixe une provision de 4 000 euros à consigner par les demandeurs. La question posée concerne les conditions du référé-instruction au regard des obligations d’information précontractuelle et de la garantie des vices cachés, ainsi que la pertinence de la mise en cause d’un intermédiaire en l’absence d’allégations circonstanciées. La solution retient l’office probatoire de l’article 145, la possible inopérance de la clause d’exclusion en présence d’une présomption de connaissance des vices, et l’absence de motif légitime contre l’intermédiaire.
I. Les conditions du référé-instruction et leur application rigoureuse
A. Le motif légitime au sens de l’article 145
L’ordonnance rappelle avec netteté la finalité exploratoire de la mesure sollicitée. Elle cite que « En application de l’article 145 du code de procédure civile, le juge des référés peut ordonner toute mesure d’instruction légalement admissible s’il existe un motif légitime d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige. » La matérialité de désordres d’infiltration, corroborée par plusieurs rapports, l’antériorité probable des atteintes et l’incertitude technique sur leur origine composent un faisceau suffisant. Le juge ne préjuge pas du fond, mais vérifie l’utilité de l’instruction sollicitée pour la détermination des responsabilités et l’évaluation des remèdes.
Les motifs réaffirment la fonction préparatoire de la mesure en s’adossant à une formulation opératoire de la causalité probatoire. Il est expressément énoncé que « ils justifient d’un motif légitime à voir ordonner une mesure d’expertise judiciaire aux fins de faire judiciairement établir la réalité et l’étendue des désordres, ainsi que de déterminer les responsabilités encourues. » La décision se tient dans le cadre étroit du contrôle de proportion et d’adéquation exigé par l’article 145, sans excéder la vérification des conditions d’ouverture.
B. L’articulation avec le devoir d’information précontractuelle
La juridiction mobilise le devoir d’information, rappelant que « Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir. » La recherche d’éléments techniques objectifs, par l’expertise, sert l’examen de l’existence d’informations déterminantes, prétendument connues du vendeur et non révélées. Cette perspective évite toute confusion entre l’appréciation au fond de l’intensité du devoir d’information et la seule utilité, au stade du référé, d’instruire la réalité, l’antériorité et la visibilité des désordres.
Le refus de retrancher une pièce des débats, faute de fondement juridique, participe du même office. Le juge des référés garantit l’exhaustivité contradictoire des matériaux d’instruction sans anticiper sur leur force probante, laquelle sera pesée après expertise. La mesure ordonnée, précisément circonscrite, permettra un examen éclairé des griefs d’information et de conseil lors du procès au fond.
II. Vices cachés, compétence particulière et périmètre des responsabilités
A. La présomption de connaissance et l’efficacité discutée de la clause d’exclusion
L’ordonnance s’appuie sur une maxime jurisprudentielle constante, selon laquelle « Il est constant que le vendeur professionnel est présumé avoir connaissance des vices de la chose vendue, et qu’un régime identique s’applique aux vendeurs disposant d’une compétence particulière relativement au bien vendu (Civ 3e, 26 avr 2006, no 04-18.466). » En présence d’un vendeur doté d’une compétence spécifique dans la matière immobilière, la clause d’exclusion des vices cachés pourrait être privée d’effet, sous réserve de la preuve de l’antériorité des désordres et, le cas échéant, d’une connaissance présumée ou avérée.
L’expertise ordonnée vise précisément à éclairer ces deux axes déterminants. Elle devra préciser l’origine, l’étendue et la date d’apparition des désordres, ainsi que leur caractère apparent ou non lors de la prise de possession. De ces constats dépendront la portée de la présomption, l’éventuelle éviction de la clause d’exclusion, et l’articulation avec le devoir d’information, sans préjuger des qualifications retenues au fond.
B. L’absence de motif légitime à l’encontre de l’intermédiaire négociateur
La mise en cause d’un intermédiaire suppose l’allégation d’un manquement personnel identifiable, apte à fonder une responsabilité autonome. La juridiction relève l’absence d’éléments circonstanciés sur un défaut propre d’information, de vérification ou de conseil imputable à cet acteur lors des seules négociations. En l’état, aucun motif légitime n’apparaît pour étendre l’expertise à son contradictoire.
Cette solution rappelle que l’article 145 ne saurait devenir un vecteur général d’assignation exploratoire contre tout intervenant périphérique. L’ordonnance concentre l’instruction sur le vendeur, dont la qualité et la compétence alléguées justifient un examen approfondi. Elle préserve corrélativement l’intermédiaire, à défaut d’indices de manquement personnel, sans fermer la voie d’un débat ultérieur si des éléments nouveaux surgissaient.
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Utilisation de Node.js v20.19.4 et npm 10.8.2
Codex est déjà installé.
Lancement de Codex…
Rendue par le juge des référés du tribunal judiciaire de Rennes le 20 juin 2025, l’ordonnance tranche une demande d’expertise préalable fondée sur l’article 145 du code de procédure civile. Des acquéreurs d’une maison, confrontés à des infiltrations apparues peu après la vente, sollicitent une mesure d’instruction avant tout procès contre le vendeur, par ailleurs professionnel du droit, ainsi que contre l’intermédiaire négociateur. Les rapports amiables font état d’un affaissement d’ouvrage et d’un glissement de panneaux solaires, avec antériorité probable des désordres. L’acte comporte une clause d’exclusion de la garantie des vices cachés et une clause d’information réciproque. Le vendeur conteste son caractère professionnel au sens du régime des vices et nie toute connaissance des désordres, tout en discutant l’authenticité de certaines pièces. L’intermédiaire soutient l’absence de manquement personnel. La juridiction rejette la demande d’irrecevabilité d’une pièce, ordonne l’expertise au contradictoire du vendeur, déboute la demande dirigée contre l’intermédiaire et fixe une provision de 4 000 euros à consigner par les demandeurs. La question posée concerne les conditions du référé-instruction au regard des obligations d’information précontractuelle et de la garantie des vices cachés, ainsi que la pertinence de la mise en cause d’un intermédiaire en l’absence d’allégations circonstanciées. La solution retient l’office probatoire de l’article 145, la possible inopérance de la clause d’exclusion en présence d’une présomption de connaissance des vices, et l’absence de motif légitime contre l’intermédiaire.
I. Les conditions du référé-instruction et leur application rigoureuse
A. Le motif légitime au sens de l’article 145
L’ordonnance rappelle avec netteté la finalité exploratoire de la mesure sollicitée. Elle cite que « En application de l’article 145 du code de procédure civile, le juge des référés peut ordonner toute mesure d’instruction légalement admissible s’il existe un motif légitime d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige. » La matérialité de désordres d’infiltration, corroborée par plusieurs rapports, l’antériorité probable des atteintes et l’incertitude technique sur leur origine composent un faisceau suffisant. Le juge ne préjuge pas du fond, mais vérifie l’utilité de l’instruction sollicitée pour la détermination des responsabilités et l’évaluation des remèdes.
Les motifs réaffirment la fonction préparatoire de la mesure en s’adossant à une formulation opératoire de la causalité probatoire. Il est expressément énoncé que « ils justifient d’un motif légitime à voir ordonner une mesure d’expertise judiciaire aux fins de faire judiciairement établir la réalité et l’étendue des désordres, ainsi que de déterminer les responsabilités encourues. » La décision se tient dans le cadre étroit du contrôle de proportion et d’adéquation exigé par l’article 145, sans excéder la vérification des conditions d’ouverture.
B. L’articulation avec le devoir d’information précontractuelle
La juridiction mobilise le devoir d’information, rappelant que « Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir. » La recherche d’éléments techniques objectifs, par l’expertise, sert l’examen de l’existence d’informations déterminantes, prétendument connues du vendeur et non révélées. Cette perspective évite toute confusion entre l’appréciation au fond de l’intensité du devoir d’information et la seule utilité, au stade du référé, d’instruire la réalité, l’antériorité et la visibilité des désordres.
Le refus de retrancher une pièce des débats, faute de fondement juridique, participe du même office. Le juge des référés garantit l’exhaustivité contradictoire des matériaux d’instruction sans anticiper sur leur force probante, laquelle sera pesée après expertise. La mesure ordonnée, précisément circonscrite, permettra un examen éclairé des griefs d’information et de conseil lors du procès au fond.
II. Vices cachés, compétence particulière et périmètre des responsabilités
A. La présomption de connaissance et l’efficacité discutée de la clause d’exclusion
L’ordonnance s’appuie sur une maxime jurisprudentielle constante, selon laquelle « Il est constant que le vendeur professionnel est présumé avoir connaissance des vices de la chose vendue, et qu’un régime identique s’applique aux vendeurs disposant d’une compétence particulière relativement au bien vendu (Civ 3e, 26 avr 2006, no 04-18.466). » En présence d’un vendeur doté d’une compétence spécifique dans la matière immobilière, la clause d’exclusion des vices cachés pourrait être privée d’effet, sous réserve de la preuve de l’antériorité des désordres et, le cas échéant, d’une connaissance présumée ou avérée.
L’expertise ordonnée vise précisément à éclairer ces deux axes déterminants. Elle devra préciser l’origine, l’étendue et la date d’apparition des désordres, ainsi que leur caractère apparent ou non lors de la prise de possession. De ces constats dépendront la portée de la présomption, l’éventuelle éviction de la clause d’exclusion, et l’articulation avec le devoir d’information, sans préjuger des qualifications retenues au fond.
B. L’absence de motif légitime à l’encontre de l’intermédiaire négociateur
La mise en cause d’un intermédiaire suppose l’allégation d’un manquement personnel identifiable, apte à fonder une responsabilité autonome. La juridiction relève l’absence d’éléments circonstanciés sur un défaut propre d’information, de vérification ou de conseil imputable à cet acteur lors des seules négociations. En l’état, aucun motif légitime n’apparaît pour étendre l’expertise à son contradictoire.
Cette solution rappelle que l’article 145 ne saurait devenir un vecteur général d’assignation exploratoire contre tout intervenant périphérique. L’ordonnance concentre l’instruction sur le vendeur, dont la qualité et la compétence alléguées justifient un examen approfondi. Elle préserve corrélativement l’intermédiaire, à défaut d’indices de manquement personnel, sans fermer la voie d’un débat ultérieur si des éléments nouveaux surgissaient.