Tribunal judiciaire de Nanterre, le 16 juin 2025, n°24/07435
Now using node v22.15.1 (npm v10.8.2) Utilisation de Node.js v20.19.4 et npm 10.8.2 Codex est déjà installé. Lancement de Codex… Par un jugement du 16 juin 2025, le tribunal judiciaire de Nanterre, 8e chambre, statuant en premier ressort et par décision réputée contradictoire, a tranché un litige de charges de copropriété. Le défendeur, copropriétaire d’un lot d’habitation, était assigné en paiement de charges, d’intérêts, de frais de recouvrement et de dommages-intérêts.
Les faits tiennent à des impayés récurrents depuis 2021, malgré des assemblées générales ayant approuvé les comptes, fixé le budget prévisionnel et généré des appels de fonds restés partiellement impayés. La procédure a été engagée par assignation du 4 septembre 2024, le défendeur n’ayant pas comparu, l’affaire étant clôturée le 4 octobre 2024. Le syndicat réclamait le principal des charges, des frais de recouvrement au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, des dommages-intérêts pour désorganisation de la trésorerie, des sommes au titre de l’article 700 et les dépens.
La question posée portait sur l’exigibilité des charges à la suite de l’approbation des comptes, sur le point de départ des intérêts légaux en l’absence de mise en demeure antérieure, sur le périmètre des “frais nécessaires” imputables au copropriétaire défaillant, et sur l’autonomie d’un préjudice collectif justifiant des dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires.
Le tribunal a rappelé qu’en cas de défaut de comparution, « il est néanmoins statué sur le fond » et que « le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée ». Il a jugé que « l’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires ». Il a fixé les intérêts légaux à compter de l’assignation, sur le fondement de l’article 36 du décret du 17 mars 1967. Il a circonscrit les frais imputables au sens de l’article 10-1 de la loi de 1965 aux « diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement », excluant les frais de gestion courante. Il a enfin accordé des dommages-intérêts, retenant que les manquements répétés avaient causé un préjudice financier distinct, et a rappelé que l’exécution provisoire était de droit.
I. Exigibilité des charges et régime des intérêts
A. L’exigibilité née de l’approbation des comptes
Le tribunal confirme avec netteté l’effet créateur d’exigibilité attaché à l’approbation des comptes. En ces termes, « l’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges ». La solution s’inscrit dans une jurisprudence constante qui rattache l’exigibilité au vote d’approbation, sous réserve d’un recours dans les délais de l’article 42 de la loi de 1965.
La motivation joint la preuve au principe. Les procès-verbaux d’assemblées approuvant les exercices 2020 à 2023 et votant le budget 2024, les appels de fonds et la matrice cadastrale suffisent à établir la créance. La charge de la preuve pèse sur le syndicat, au visa des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile. L’arrêté du décompte au 14 août 2024 fonde le montant alloué.
Cette lecture renforce la sécurité de la créance collective, en sanctuarisant l’assemblée générale comme pivot de l’exigibilité. Elle évite que le contentieux des charges ne se déplace sur le terrain du paiement sans contestation préalable des décisions communes.
B. Le point de départ des intérêts en l’absence de mise en demeure antérieure
Le tribunal applique l’article 36 du décret du 17 mars 1967, selon lequel « les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure ». Il retient, à défaut de mise en demeure probante avant l’assignation, que « les intérêts peuvent courir à partir de la date […] de l’assignation ».
La solution est équilibrée. Elle protège la collectivité en assurant la productivité de la créance, sans excéder les bornes probatoires exigées pour la mise en demeure. L’assignation vaut alors interpellation suffisante et déclenche les intérêts au taux légal à compter du 4 septembre 2024.
Ce choix invite les syndicats à formaliser systématiquement des mises en demeure traçables pour sécuriser un point de départ antérieur. À défaut, l’assignation assure un plancher protecteur, conforme au texte et à la finalité de trésorerie.
II. Frais imputables et autonomie du préjudice collectif
A. La délimitation stricte des “frais nécessaires” au sens de l’article 10-1
Le tribunal resserre le champ des frais imputables au seul copropriétaire défaillant. Il exige des « diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement », en exigeant preuve du montant et de la postériorité à une mise en demeure. Sont exclus « les frais de suivi de procédure ou de transmission de dossier […] qui font partie des frais d’administration courante », de même que les mises en demeure multiples et automatiques sans intérêt réel.
Au cas d’espèce, seule la mise en demeure d’avocat du 11 décembre 2023, justifiée et utile, est retenue pour 180 euros. Les frais non justifiés ou relevant de la gestion de base sont écartés, avec injonction de recréditer 516 euros. La motivation clarifie la frontière entre frais spécifiques de recouvrement et coûts d’administration, préservant l’égalité des copropriétaires devant les charges communes.
Cette grille dissuade les forfaits indistincts et renforce l’exigence probatoire. Elle favorise des diligences ciblées et proportionnées, conformes à la ratio legis de l’article 10-1, protecteur du débiteur contre les charges indues.
B. L’autonomie du préjudice de trésorerie et l’octroi de dommages-intérêts
Le tribunal admet un préjudice distinct des intérêts moratoires, fondé sur la désorganisation financière de la copropriété. Il rappelle que « les manquements répétés […] sont constitutifs d’une faute qui cause […] un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires ». Il en déduit qu’« il convient donc d’allouer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.800 euros à titre de dommages-intérêts ».
La solution distingue avec rigueur la fonction compensatoire des intérêts, accessoires de la dette, et celle des dommages-intérêts, qui réparent la désorganisation de la trésorerie et les reports contraints. La mauvaise foi, caractérisée par une condamnation antérieure, vient conforter l’allocation.
Cette appréciation, mesurée dans son quantum, incite à un comportement diligent du copropriétaire et à une gestion prévisionnelle prudente du syndicat. Elle s’articule utilement avec l’exécution provisoire de droit, rappelée au dispositif, qui prévient l’aggravation du déficit de trésorerie en phase post-jugement.
Enfin, le tribunal précise que « les demandes tendant à voir “juger bien-fondé” ne constituent pas des prétentions », épurant l’office du juge et la portée exécutoire. Cette rigueur formelle, jointe à la clarté des chefs alloués, renforce l’effectivité du recouvrement et la lisibilité de la décision.
Now using node v22.15.1 (npm v10.8.2)
Utilisation de Node.js v20.19.4 et npm 10.8.2
Codex est déjà installé.
Lancement de Codex…
Par un jugement du 16 juin 2025, le tribunal judiciaire de Nanterre, 8e chambre, statuant en premier ressort et par décision réputée contradictoire, a tranché un litige de charges de copropriété. Le défendeur, copropriétaire d’un lot d’habitation, était assigné en paiement de charges, d’intérêts, de frais de recouvrement et de dommages-intérêts.
Les faits tiennent à des impayés récurrents depuis 2021, malgré des assemblées générales ayant approuvé les comptes, fixé le budget prévisionnel et généré des appels de fonds restés partiellement impayés. La procédure a été engagée par assignation du 4 septembre 2024, le défendeur n’ayant pas comparu, l’affaire étant clôturée le 4 octobre 2024. Le syndicat réclamait le principal des charges, des frais de recouvrement au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, des dommages-intérêts pour désorganisation de la trésorerie, des sommes au titre de l’article 700 et les dépens.
La question posée portait sur l’exigibilité des charges à la suite de l’approbation des comptes, sur le point de départ des intérêts légaux en l’absence de mise en demeure antérieure, sur le périmètre des “frais nécessaires” imputables au copropriétaire défaillant, et sur l’autonomie d’un préjudice collectif justifiant des dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires.
Le tribunal a rappelé qu’en cas de défaut de comparution, « il est néanmoins statué sur le fond » et que « le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée ». Il a jugé que « l’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires ». Il a fixé les intérêts légaux à compter de l’assignation, sur le fondement de l’article 36 du décret du 17 mars 1967. Il a circonscrit les frais imputables au sens de l’article 10-1 de la loi de 1965 aux « diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement », excluant les frais de gestion courante. Il a enfin accordé des dommages-intérêts, retenant que les manquements répétés avaient causé un préjudice financier distinct, et a rappelé que l’exécution provisoire était de droit.
I. Exigibilité des charges et régime des intérêts
A. L’exigibilité née de l’approbation des comptes
Le tribunal confirme avec netteté l’effet créateur d’exigibilité attaché à l’approbation des comptes. En ces termes, « l’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges ». La solution s’inscrit dans une jurisprudence constante qui rattache l’exigibilité au vote d’approbation, sous réserve d’un recours dans les délais de l’article 42 de la loi de 1965.
La motivation joint la preuve au principe. Les procès-verbaux d’assemblées approuvant les exercices 2020 à 2023 et votant le budget 2024, les appels de fonds et la matrice cadastrale suffisent à établir la créance. La charge de la preuve pèse sur le syndicat, au visa des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile. L’arrêté du décompte au 14 août 2024 fonde le montant alloué.
Cette lecture renforce la sécurité de la créance collective, en sanctuarisant l’assemblée générale comme pivot de l’exigibilité. Elle évite que le contentieux des charges ne se déplace sur le terrain du paiement sans contestation préalable des décisions communes.
B. Le point de départ des intérêts en l’absence de mise en demeure antérieure
Le tribunal applique l’article 36 du décret du 17 mars 1967, selon lequel « les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure ». Il retient, à défaut de mise en demeure probante avant l’assignation, que « les intérêts peuvent courir à partir de la date […] de l’assignation ».
La solution est équilibrée. Elle protège la collectivité en assurant la productivité de la créance, sans excéder les bornes probatoires exigées pour la mise en demeure. L’assignation vaut alors interpellation suffisante et déclenche les intérêts au taux légal à compter du 4 septembre 2024.
Ce choix invite les syndicats à formaliser systématiquement des mises en demeure traçables pour sécuriser un point de départ antérieur. À défaut, l’assignation assure un plancher protecteur, conforme au texte et à la finalité de trésorerie.
II. Frais imputables et autonomie du préjudice collectif
A. La délimitation stricte des “frais nécessaires” au sens de l’article 10-1
Le tribunal resserre le champ des frais imputables au seul copropriétaire défaillant. Il exige des « diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement », en exigeant preuve du montant et de la postériorité à une mise en demeure. Sont exclus « les frais de suivi de procédure ou de transmission de dossier […] qui font partie des frais d’administration courante », de même que les mises en demeure multiples et automatiques sans intérêt réel.
Au cas d’espèce, seule la mise en demeure d’avocat du 11 décembre 2023, justifiée et utile, est retenue pour 180 euros. Les frais non justifiés ou relevant de la gestion de base sont écartés, avec injonction de recréditer 516 euros. La motivation clarifie la frontière entre frais spécifiques de recouvrement et coûts d’administration, préservant l’égalité des copropriétaires devant les charges communes.
Cette grille dissuade les forfaits indistincts et renforce l’exigence probatoire. Elle favorise des diligences ciblées et proportionnées, conformes à la ratio legis de l’article 10-1, protecteur du débiteur contre les charges indues.
B. L’autonomie du préjudice de trésorerie et l’octroi de dommages-intérêts
Le tribunal admet un préjudice distinct des intérêts moratoires, fondé sur la désorganisation financière de la copropriété. Il rappelle que « les manquements répétés […] sont constitutifs d’une faute qui cause […] un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires ». Il en déduit qu’« il convient donc d’allouer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.800 euros à titre de dommages-intérêts ».
La solution distingue avec rigueur la fonction compensatoire des intérêts, accessoires de la dette, et celle des dommages-intérêts, qui réparent la désorganisation de la trésorerie et les reports contraints. La mauvaise foi, caractérisée par une condamnation antérieure, vient conforter l’allocation.
Cette appréciation, mesurée dans son quantum, incite à un comportement diligent du copropriétaire et à une gestion prévisionnelle prudente du syndicat. Elle s’articule utilement avec l’exécution provisoire de droit, rappelée au dispositif, qui prévient l’aggravation du déficit de trésorerie en phase post-jugement.
Enfin, le tribunal précise que « les demandes tendant à voir “juger bien-fondé” ne constituent pas des prétentions », épurant l’office du juge et la portée exécutoire. Cette rigueur formelle, jointe à la clarté des chefs alloués, renforce l’effectivité du recouvrement et la lisibilité de la décision.