Cour d’appel de Orléans, le 15 juillet 2025, n°23/02246
Now using node v22.15.1 (npm v10.8.2) Utilisation de Node.js v20.19.4 et npm 10.8.2 Codex est déjà installé. Lancement de Codex… La Cour d’appel d’Orléans, 15 juillet 2025, statue sur l’appel de copropriétaires contre un jugement ayant partiellement annulé des résolutions d’une assemblée générale tenue le 24 septembre 2020. Le litige porte sur la recevabilité d’une demande d’annulation globale de l’assemblée, la régularité des votes par correspondance et des pouvoirs, l’annulation ciblée de plusieurs résolutions, ainsi que des demandes pécuniaires réciproques. Les faits utiles tiennent au recours au vote par correspondance selon un formulaire adapté par le syndic, à des contestations relatives à la feuille de présence et aux pouvoirs, et à l’absence de mention dans la convocation des modalités de consultation des pièces justificatives des charges. En première instance, certaines résolutions ont été annulées, d’autres confirmées, les demandes indemnitaires principales ayant été rejetées. En appel, les copropriétaires sollicitent l’annulation totale du procès-verbal, subsidiairement l’annulation de plusieurs résolutions, et des remboursements de charges prétendument indues; le syndicat et le syndic concluent principalement au rejet et forment un appel incident. La question centrale est double: la portée de l’article 42 de la loi de 1965 quant à la recevabilité d’une annulation globale et l’incidence des irrégularités alléguées sur la validité des votes et des résolutions. La cour déclare irrecevable la demande d’annulation de l’assemblée dans son entier, confirme l’annulation des résolutions d’approbation des comptes et du quitus, annule la résolution relative à l’élection d’un membre du conseil syndical, rejette le surplus des griefs, dispense les appelants de contribution aux frais communs de procédure, et alloue un remboursement partiel.
I. Délimitation du contentieux et validation encadrée des opérations de vote
A. La recevabilité strictement gouvernée par l’article 42 de 1965
La cour consacre la solution de principe selon laquelle la contestation globale est fermée à l’associé ayant approuvé certaines résolutions. Elle cite expressément que «Il en résulte qu’un copropriétaire ne peut demander l’annulation d’une assemblée générale en son entier dès lors qu’il a voté en faveur de certaines des décisions prises lors de cette assemblée» (3e Civ., 14 mars 2019, n° 18-10.379). L’intention est claire: réserver la contestation globale aux seuls défaillants ou opposants, afin d’éviter les remises en cause intégrales par ceux qui ont contribué à certaines décisions.
Cette orientation s’articule avec une ouverture utile de la qualité pour agir sur les supports du vote. La cour affirme, par analogie avec la contestation des mandats, que «tout copropriétaire est recevable à contester la régularité des votes par correspondance, et partant la régularité des formulaires de vote, et pas seulement ceux ayant voté par correspondance» (3e Civ., 7 décembre 2022, n° 21-23.915, pour le mandat). La recevabilité est donc large sur l’instrumentum, mais étroite sur l’objet de la demande globale.
B. Les irrégularités du vote par correspondance et des pouvoirs: absence de nullité automatique, contrôle de l’incidence
Sur le formulaire adapté par le syndic, la cour retient une approche finaliste et non formaliste. Elle énonce que «En tout état de cause, aucune disposition légale ou réglementaire ne prévoit que les exigences formelles du formulaire de vote par correspondance sont prescrites à peine de nullité». Les adaptations non substantielles, l’omission d’une mention sans effet, ou une computation de délai favorable aux votants, ne vicieraient pas le vote. La solution évite de transformer le modèle d’arrêté du 2 juillet 2020 en carcan inutile lorsque l’information substantielle demeure.
Le contrôle des pouvoirs s’inscrit dans la même logique téléologique. La cour rappelle la possibilité d’un mandat tacite, notamment en cas d’indivision, et vérifie l’absence de grief concret sur le résultat. Elle rejette ainsi des moyens reposant sur des lacunes formelles ou sur des allégations non établies, tout en sanctionnant, le cas échéant, l’erreur ayant faussé le périmètre des voix décomptées. Cette exigence de causalité irrigue l’ensemble du raisonnement, guidé par l’efficacité du vote plutôt que par un ritualisme excessif.
II. Annulations ciblées, contrôle des comptes et portée normative de la décision
A. L’annulation d’une élection et la nullité des résolutions de comptes: un contrôle à la fois précis et exigeant
La cour annule la résolution d’élection d’un membre du conseil syndical, car le projet de résolution ne comportait pas l’identité du candidat, empêchant les votants par correspondance d’exprimer un consentement éclairé. La motivation est rigoureuse: lorsque la candidature n’est pas identifiée dans les documents adressés, les votants par correspondance favorables doivent être réputés défaillants pour cette résolution amendée en séance. Dès lors, la majorité n’était plus atteinte, ce qui emporte l’annulation.
S’agissant des comptes et du quitus, l’analyse est décisive. La cour rappelle le double verrou formel des articles 9-1 et 13 du décret du 17 mars 1967. Elle juge que «Il en résulte que le défaut de notification des modalités de consultation des pièces justificatives des charges justifie l’annulation des décisions prises par l’assemblée générale, sans qu’il soit nécessaire de rapporter la preuve d’un grief». La nullité sans grief est ici pleinement assumée, car l’information préalable quant aux jours et heures de consultation conditionne la délibération éclairée sur les comptes.
B. Appréciation de la valeur et portée pratique: gouvernance apaisée et sécurité procédurale
La solution sur l’article 42 confirme une ligne constante et prévisible, qui dissuade les stratégies d’annulation globale après un vote partiellement favorable. Elle clarifie l’office du juge en distinguant, avec cohérence, l’accès large à la contestation des instruments de vote et la restriction de la contestation globale aux seuls opposants ou défaillants. La citation «Il en résulte qu’un copropriétaire ne peut demander l’annulation…» structure désormais l’argumentaire contentieux en copropriété.
La décision offre, en outre, une boussole opérationnelle aux syndics. D’un côté, une tolérance mesurée admet l’adaptation du formulaire type lorsque l’information essentielle subsiste et qu’aucun texte n’édicte de nullité. De l’autre côté, une exigence ferme contrôle l’information préalable sur les pièces comptables, avec nullité sans grief si la convocation omet les modalités de consultation. L’équilibre est net: la forme sert la délibération, et sa carence sur les comptes emporte censure.
Enfin, la cour circonscrit utilement les demandes accessoires. La demande indemnitaire reconventionnelle du syndic est jugée irrecevable faute de lien suffisant, rappelant la discipline des articles 564 et 567 du code de procédure civile. Les prétentions pécuniaires des copropriétaires sont partiellement accueillies sur pièces, avec une attention particulière portée à l’article 10-1 de la loi de 1965, qui dispense le copropriétaire gagnant de contribuer aux frais communs de procédure. L’ensemble concourt à une gouvernance plus apaisée et juridiquement sécurisée de la copropriété.
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Utilisation de Node.js v20.19.4 et npm 10.8.2
Codex est déjà installé.
Lancement de Codex…
La Cour d’appel d’Orléans, 15 juillet 2025, statue sur l’appel de copropriétaires contre un jugement ayant partiellement annulé des résolutions d’une assemblée générale tenue le 24 septembre 2020. Le litige porte sur la recevabilité d’une demande d’annulation globale de l’assemblée, la régularité des votes par correspondance et des pouvoirs, l’annulation ciblée de plusieurs résolutions, ainsi que des demandes pécuniaires réciproques. Les faits utiles tiennent au recours au vote par correspondance selon un formulaire adapté par le syndic, à des contestations relatives à la feuille de présence et aux pouvoirs, et à l’absence de mention dans la convocation des modalités de consultation des pièces justificatives des charges. En première instance, certaines résolutions ont été annulées, d’autres confirmées, les demandes indemnitaires principales ayant été rejetées. En appel, les copropriétaires sollicitent l’annulation totale du procès-verbal, subsidiairement l’annulation de plusieurs résolutions, et des remboursements de charges prétendument indues; le syndicat et le syndic concluent principalement au rejet et forment un appel incident. La question centrale est double: la portée de l’article 42 de la loi de 1965 quant à la recevabilité d’une annulation globale et l’incidence des irrégularités alléguées sur la validité des votes et des résolutions. La cour déclare irrecevable la demande d’annulation de l’assemblée dans son entier, confirme l’annulation des résolutions d’approbation des comptes et du quitus, annule la résolution relative à l’élection d’un membre du conseil syndical, rejette le surplus des griefs, dispense les appelants de contribution aux frais communs de procédure, et alloue un remboursement partiel.
I. Délimitation du contentieux et validation encadrée des opérations de vote
A. La recevabilité strictement gouvernée par l’article 42 de 1965
La cour consacre la solution de principe selon laquelle la contestation globale est fermée à l’associé ayant approuvé certaines résolutions. Elle cite expressément que «Il en résulte qu’un copropriétaire ne peut demander l’annulation d’une assemblée générale en son entier dès lors qu’il a voté en faveur de certaines des décisions prises lors de cette assemblée» (3e Civ., 14 mars 2019, n° 18-10.379). L’intention est claire: réserver la contestation globale aux seuls défaillants ou opposants, afin d’éviter les remises en cause intégrales par ceux qui ont contribué à certaines décisions.
Cette orientation s’articule avec une ouverture utile de la qualité pour agir sur les supports du vote. La cour affirme, par analogie avec la contestation des mandats, que «tout copropriétaire est recevable à contester la régularité des votes par correspondance, et partant la régularité des formulaires de vote, et pas seulement ceux ayant voté par correspondance» (3e Civ., 7 décembre 2022, n° 21-23.915, pour le mandat). La recevabilité est donc large sur l’instrumentum, mais étroite sur l’objet de la demande globale.
B. Les irrégularités du vote par correspondance et des pouvoirs: absence de nullité automatique, contrôle de l’incidence
Sur le formulaire adapté par le syndic, la cour retient une approche finaliste et non formaliste. Elle énonce que «En tout état de cause, aucune disposition légale ou réglementaire ne prévoit que les exigences formelles du formulaire de vote par correspondance sont prescrites à peine de nullité». Les adaptations non substantielles, l’omission d’une mention sans effet, ou une computation de délai favorable aux votants, ne vicieraient pas le vote. La solution évite de transformer le modèle d’arrêté du 2 juillet 2020 en carcan inutile lorsque l’information substantielle demeure.
Le contrôle des pouvoirs s’inscrit dans la même logique téléologique. La cour rappelle la possibilité d’un mandat tacite, notamment en cas d’indivision, et vérifie l’absence de grief concret sur le résultat. Elle rejette ainsi des moyens reposant sur des lacunes formelles ou sur des allégations non établies, tout en sanctionnant, le cas échéant, l’erreur ayant faussé le périmètre des voix décomptées. Cette exigence de causalité irrigue l’ensemble du raisonnement, guidé par l’efficacité du vote plutôt que par un ritualisme excessif.
II. Annulations ciblées, contrôle des comptes et portée normative de la décision
A. L’annulation d’une élection et la nullité des résolutions de comptes: un contrôle à la fois précis et exigeant
La cour annule la résolution d’élection d’un membre du conseil syndical, car le projet de résolution ne comportait pas l’identité du candidat, empêchant les votants par correspondance d’exprimer un consentement éclairé. La motivation est rigoureuse: lorsque la candidature n’est pas identifiée dans les documents adressés, les votants par correspondance favorables doivent être réputés défaillants pour cette résolution amendée en séance. Dès lors, la majorité n’était plus atteinte, ce qui emporte l’annulation.
S’agissant des comptes et du quitus, l’analyse est décisive. La cour rappelle le double verrou formel des articles 9-1 et 13 du décret du 17 mars 1967. Elle juge que «Il en résulte que le défaut de notification des modalités de consultation des pièces justificatives des charges justifie l’annulation des décisions prises par l’assemblée générale, sans qu’il soit nécessaire de rapporter la preuve d’un grief». La nullité sans grief est ici pleinement assumée, car l’information préalable quant aux jours et heures de consultation conditionne la délibération éclairée sur les comptes.
B. Appréciation de la valeur et portée pratique: gouvernance apaisée et sécurité procédurale
La solution sur l’article 42 confirme une ligne constante et prévisible, qui dissuade les stratégies d’annulation globale après un vote partiellement favorable. Elle clarifie l’office du juge en distinguant, avec cohérence, l’accès large à la contestation des instruments de vote et la restriction de la contestation globale aux seuls opposants ou défaillants. La citation «Il en résulte qu’un copropriétaire ne peut demander l’annulation…» structure désormais l’argumentaire contentieux en copropriété.
La décision offre, en outre, une boussole opérationnelle aux syndics. D’un côté, une tolérance mesurée admet l’adaptation du formulaire type lorsque l’information essentielle subsiste et qu’aucun texte n’édicte de nullité. De l’autre côté, une exigence ferme contrôle l’information préalable sur les pièces comptables, avec nullité sans grief si la convocation omet les modalités de consultation. L’équilibre est net: la forme sert la délibération, et sa carence sur les comptes emporte censure.
Enfin, la cour circonscrit utilement les demandes accessoires. La demande indemnitaire reconventionnelle du syndic est jugée irrecevable faute de lien suffisant, rappelant la discipline des articles 564 et 567 du code de procédure civile. Les prétentions pécuniaires des copropriétaires sont partiellement accueillies sur pièces, avec une attention particulière portée à l’article 10-1 de la loi de 1965, qui dispense le copropriétaire gagnant de contribuer aux frais communs de procédure. L’ensemble concourt à une gouvernance plus apaisée et juridiquement sécurisée de la copropriété.