Cour d’appel de Bordeaux, le 10 juillet 2025, n°24/05256
Now using node v22.15.1 (npm v10.8.2) Utilisation de Node.js v20.19.4 et npm 10.8.2 Codex est déjà installé. Lancement de Codex… Rendue par la cour d’appel de Bordeaux le 10 juillet 2025, la décision intervient sur appel d’une ordonnance de référé du 15 novembre 2024 statuant en matière locative. Le litige porte sur l’acquisition d’une clause résolutoire fondée d’une part sur l’assurance des risques locatifs, d’autre part sur des impayés de loyers, ainsi que sur l’indemnisation du trouble de jouissance pour indécence et la recevabilité d’une demande de dégradations locatives en appel. Le bail a été conclu en 2013 pour un loyer mensuel de 700 euros, l’occupation s’étant poursuivie par un unique locataire après 2014. Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré le 26 mai 2023, suivi d’une assignation en référé le 18 septembre 2023. Le premier juge a constaté la clause résolutoire, ordonné l’expulsion, fixé une indemnité d’occupation, alloué une provision au titre du trouble de jouissance et organisé la compensation des créances.
Devant la cour, l’appelant sollicite l’infirmation des mesures liées à la clause résolutoire, la réévaluation de la dette locative et l’augmentation de la provision pour indécence. L’intimé conclut à la confirmation sur la clause résolutoire et l’arriéré, forme un appel incident contre l’indemnité de jouissance, et réclame en outre une provision pour dégradations locatives. La question de droit principale vise l’articulation des textes de 1989 relatifs à l’assurance des risques locatifs et au paiement des loyers, dans le cadre du référé de l’article 834 et suivants du code de procédure civile. Une seconde interrogation porte sur l’étendue de l’office du juge des référés quant aux provisions, ainsi que sur la recevabilité et le sort d’une demande reconventionnelle nouvelle en appel.
La cour rappelle la règle de référé selon laquelle « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire […] peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ». Elle juge que la clause résolutoire ne peut être acquise pour défaut de justificatif d’assurance si la souscription existait, mais qu’elle l’est pour impayés au 27 juillet 2023. Les mesures d’expulsion deviennent sans objet en raison de la libération des lieux le 18 décembre 2024. L’arriéré actualisé est fixé à 5 100 euros, l’indemnité de jouissance à 2 590 euros, puis compensée pour un solde de 2 510 euros. La demande de dégradations locatives est recevable en appel mais rejetée au fond.
I – La clause résolutoire entre assurance des risques locatifs et impayés
A – L’exigence d’une absence de souscription, et non d’un simple justificatif
La cour opère une distinction nette entre la souscription de l’assurance et la production de son justificatif. Elle retient que « la clause de résiliation de plein droit du bail ne peut trouver application que pour l’absence de souscription d’une assurance pour les risques locatifs, et non pour absence de production d’un justificatif dans les délais d’un commandement d’avoir à le produire ». Elle ajoute que lorsque l’assuré justifie a posteriori une couverture continue sur la période, « la clause résolutoire ne peut pas jouer ». La motivation s’aligne sur l’article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989, en exigeant le manquement substantiel à l’obligation d’assurance et non une simple carence probatoire, étrangère à l’économie de la clause. La démarche est pédagogique, car elle évite de transformer un outil de garantie en sanction disproportionnée lorsque le risque est effectivement couvert.
Cette solution présente une portée utile en pratique. Elle empêche l’instrumentalisation de la clause pour un grief formel sans atteinte au risque assuré, tout en invitant les cocontractants à une diligence probatoire raisonnable. Elle favorise l’équilibre des obligations locatives, sans affaiblir la protection du bailleur lorsque la souscription manque réellement. Elle clarifie enfin le contrôle du juge des référés, apte à écarter la clause en présence d’une contestation sérieuse sur l’existence matérielle de l’assurance.
B – L’acquisition pour impayés et la fixation de la date d’effet
La cour retient, au titre de l’article 7 a) de la loi de 1989, que « le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ». Elle constate que le défaut de régularisation a persisté au-delà du délai légal suivant le commandement de payer. Elle en déduit qu’« il y a lieu de confirmer l’ordonnance en ce qu’elle a constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies mais à la date du 27 juillet 2023 ». Le déplacement de la date d’effet manifeste un contrôle précis des délais, sans altérer le principe de l’acquisition pour impayés.
Cette approche renforce la sécurité juridique des parties. Le juge des référés statue dans la limite de l’évidence, sans se substituer au fond. La date retenue gouverne les effets subséquents, notamment l’indemnité d’occupation due jusqu’à la libération des lieux, dont la cour confirme le principe. Elle éclaire, par cohérence, les calculs d’arriérés et la liquidation provisoire en appel.
II – Logement décent, indemnisation de jouissance et demandes nouvelles en référé
A – Le contrôle de la décence et l’évaluation de la provision
La cour reprend les normes applicables en matière de décence. Elle rappelle, d’après le décret de 2022, que « le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires », puis que « le logement décent est celui qui notamment […] comporte des éléments de conforts suivants ». Le raisonnement s’appuie sur des constats techniques concordants et sur la continuité des désordres affectant chauffage, ventilation et sécurité électrique. L’indemnisation est modulée dans le temps, pour tenir compte des travaux et de la persistance d’un habitat humide jusqu’au départ du locataire.
La solution propose un barème clair et motivé. La cour arrête que « l’indemnisation provisionnelle sera donc fixée à la somme de 2.590 euros », sur la base de taux de minoration différenciés et documentés. Le référé trouve ici sa pleine utilité: une évaluation mesurée, appuyée par des pièces, vient corriger l’équilibre contractuel sans trancher définitivement le fond. La compensation des créances parachève une solution pragmatique, réduisant le solde net dû à 2 510 euros.
B – La recevabilité des demandes reconventionnelles nouvelles et leur rejet au fond
Sur l’office du juge d’appel en référé, la cour rappelle les textes directeurs. « À peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions » en dehors des cas visés, mais « les demandes reconventionnelles sont également recevables pour la première fois en appel ». Qualifiant la prétention en dégradations locatives de « demande complémentaire » liée au même ensemble litigieux, la cour la déclare recevable. Elle examine ensuite la provision au prisme de l’article 835, selon lequel « dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ».
Le rejet au fond s’explique alors par l’insuffisance probatoire. L’absence d’état des lieux d’entrée, le constat non contradictoire, et la corrélation entre désordres et indécence préexistante font obstacle à la démonstration d’une obligation non sérieusement contestable. La cour refuse de faire supporter au locataire des remises en état relevant de l’entretien et des embellissements imputables à des carences structurelles. Cette ligne jurisprudentielle promeut la cohérence du référé: recevabilité large pour la lisibilité du litige, mais exigence élevée sur la certitude de l’obligation avant toute provision.
Now using node v22.15.1 (npm v10.8.2)
Utilisation de Node.js v20.19.4 et npm 10.8.2
Codex est déjà installé.
Lancement de Codex…
Rendue par la cour d’appel de Bordeaux le 10 juillet 2025, la décision intervient sur appel d’une ordonnance de référé du 15 novembre 2024 statuant en matière locative. Le litige porte sur l’acquisition d’une clause résolutoire fondée d’une part sur l’assurance des risques locatifs, d’autre part sur des impayés de loyers, ainsi que sur l’indemnisation du trouble de jouissance pour indécence et la recevabilité d’une demande de dégradations locatives en appel. Le bail a été conclu en 2013 pour un loyer mensuel de 700 euros, l’occupation s’étant poursuivie par un unique locataire après 2014. Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré le 26 mai 2023, suivi d’une assignation en référé le 18 septembre 2023. Le premier juge a constaté la clause résolutoire, ordonné l’expulsion, fixé une indemnité d’occupation, alloué une provision au titre du trouble de jouissance et organisé la compensation des créances.
Devant la cour, l’appelant sollicite l’infirmation des mesures liées à la clause résolutoire, la réévaluation de la dette locative et l’augmentation de la provision pour indécence. L’intimé conclut à la confirmation sur la clause résolutoire et l’arriéré, forme un appel incident contre l’indemnité de jouissance, et réclame en outre une provision pour dégradations locatives. La question de droit principale vise l’articulation des textes de 1989 relatifs à l’assurance des risques locatifs et au paiement des loyers, dans le cadre du référé de l’article 834 et suivants du code de procédure civile. Une seconde interrogation porte sur l’étendue de l’office du juge des référés quant aux provisions, ainsi que sur la recevabilité et le sort d’une demande reconventionnelle nouvelle en appel.
La cour rappelle la règle de référé selon laquelle « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire […] peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ». Elle juge que la clause résolutoire ne peut être acquise pour défaut de justificatif d’assurance si la souscription existait, mais qu’elle l’est pour impayés au 27 juillet 2023. Les mesures d’expulsion deviennent sans objet en raison de la libération des lieux le 18 décembre 2024. L’arriéré actualisé est fixé à 5 100 euros, l’indemnité de jouissance à 2 590 euros, puis compensée pour un solde de 2 510 euros. La demande de dégradations locatives est recevable en appel mais rejetée au fond.
I – La clause résolutoire entre assurance des risques locatifs et impayés
A – L’exigence d’une absence de souscription, et non d’un simple justificatif
La cour opère une distinction nette entre la souscription de l’assurance et la production de son justificatif. Elle retient que « la clause de résiliation de plein droit du bail ne peut trouver application que pour l’absence de souscription d’une assurance pour les risques locatifs, et non pour absence de production d’un justificatif dans les délais d’un commandement d’avoir à le produire ». Elle ajoute que lorsque l’assuré justifie a posteriori une couverture continue sur la période, « la clause résolutoire ne peut pas jouer ». La motivation s’aligne sur l’article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989, en exigeant le manquement substantiel à l’obligation d’assurance et non une simple carence probatoire, étrangère à l’économie de la clause. La démarche est pédagogique, car elle évite de transformer un outil de garantie en sanction disproportionnée lorsque le risque est effectivement couvert.
Cette solution présente une portée utile en pratique. Elle empêche l’instrumentalisation de la clause pour un grief formel sans atteinte au risque assuré, tout en invitant les cocontractants à une diligence probatoire raisonnable. Elle favorise l’équilibre des obligations locatives, sans affaiblir la protection du bailleur lorsque la souscription manque réellement. Elle clarifie enfin le contrôle du juge des référés, apte à écarter la clause en présence d’une contestation sérieuse sur l’existence matérielle de l’assurance.
B – L’acquisition pour impayés et la fixation de la date d’effet
La cour retient, au titre de l’article 7 a) de la loi de 1989, que « le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ». Elle constate que le défaut de régularisation a persisté au-delà du délai légal suivant le commandement de payer. Elle en déduit qu’« il y a lieu de confirmer l’ordonnance en ce qu’elle a constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies mais à la date du 27 juillet 2023 ». Le déplacement de la date d’effet manifeste un contrôle précis des délais, sans altérer le principe de l’acquisition pour impayés.
Cette approche renforce la sécurité juridique des parties. Le juge des référés statue dans la limite de l’évidence, sans se substituer au fond. La date retenue gouverne les effets subséquents, notamment l’indemnité d’occupation due jusqu’à la libération des lieux, dont la cour confirme le principe. Elle éclaire, par cohérence, les calculs d’arriérés et la liquidation provisoire en appel.
II – Logement décent, indemnisation de jouissance et demandes nouvelles en référé
A – Le contrôle de la décence et l’évaluation de la provision
La cour reprend les normes applicables en matière de décence. Elle rappelle, d’après le décret de 2022, que « le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires », puis que « le logement décent est celui qui notamment […] comporte des éléments de conforts suivants ». Le raisonnement s’appuie sur des constats techniques concordants et sur la continuité des désordres affectant chauffage, ventilation et sécurité électrique. L’indemnisation est modulée dans le temps, pour tenir compte des travaux et de la persistance d’un habitat humide jusqu’au départ du locataire.
La solution propose un barème clair et motivé. La cour arrête que « l’indemnisation provisionnelle sera donc fixée à la somme de 2.590 euros », sur la base de taux de minoration différenciés et documentés. Le référé trouve ici sa pleine utilité: une évaluation mesurée, appuyée par des pièces, vient corriger l’équilibre contractuel sans trancher définitivement le fond. La compensation des créances parachève une solution pragmatique, réduisant le solde net dû à 2 510 euros.
B – La recevabilité des demandes reconventionnelles nouvelles et leur rejet au fond
Sur l’office du juge d’appel en référé, la cour rappelle les textes directeurs. « À peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions » en dehors des cas visés, mais « les demandes reconventionnelles sont également recevables pour la première fois en appel ». Qualifiant la prétention en dégradations locatives de « demande complémentaire » liée au même ensemble litigieux, la cour la déclare recevable. Elle examine ensuite la provision au prisme de l’article 835, selon lequel « dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ».
Le rejet au fond s’explique alors par l’insuffisance probatoire. L’absence d’état des lieux d’entrée, le constat non contradictoire, et la corrélation entre désordres et indécence préexistante font obstacle à la démonstration d’une obligation non sérieusement contestable. La cour refuse de faire supporter au locataire des remises en état relevant de l’entretien et des embellissements imputables à des carences structurelles. Cette ligne jurisprudentielle promeut la cohérence du référé: recevabilité large pour la lisibilité du litige, mais exigence élevée sur la certitude de l’obligation avant toute provision.