La Cour administrative d’appel de Nantes a rendu, le 6 juin 2025, un arrêt précisant le régime de la régularisation des permis de construire. Une autorité municipale a délivré une autorisation pour un projet d’envergure mêlant des logements, des villas et une importante résidence de loisirs. Une association a contesté cet acte devant le Tribunal administratif de Caen, lequel a ordonné une régularisation par un jugement avant dire droit. Après la délivrance d’un second arrêté, les premiers juges ont finalement rejeté la requête en annulation, provoquant ainsi l’appel de l’association. La juridiction d’appel devait se prononcer sur la régularité du jugement attaqué et sur la réalité de la mise en conformité du projet d’urbanisme. Le juge précise les droits du bénéficiaire face au sursis à statuer avant d’analyser la solidité des engagements techniques liés au réseau d’assainissement.
I. La protection du cadre procédural lors de la régularisation juridictionnelle
A. L’ouverture du recours contre la reconnaissance d’un vice
Le juge d’appel confirme que le bénéficiaire d’une autorisation peut contester un jugement de sursis en tant qu’il identifie une illégalité initiale. « Le bénéficiaire de l’autorisation initiale d’urbanisme peut contester le jugement avant dire droit en tant qu’il a jugé que cette autorisation était affectée d’un vice ». Cette faculté permet au pétitionnaire de nier l’existence du défaut relevé par les premiers juges afin d’écarter la nécessité d’une régularisation. La Cour administrative d’appel de Nantes valide cette stratégie en examinant le bien-fondé de l’irrégularité retenue dans la décision de première instance. L’annulation du constat de vice entraîne logiquement la disparition rétroactive de l’obligation de régulariser la disposition concernée du règlement local d’urbanisme.
B. L’exigence de communication des pièces techniques
Le jugement rendu le 17 novembre 2023 est annulé pour irrégularité dès lors qu’il se fonde sur un document technique non communiqué aux parties. Le tribunal a utilisé un rapport annuel d’exploitation de la station d’épuration pour attester de la fin prochaine de la saturation du réseau. « Les premiers juges ont méconnu les exigences inhérentes au caractère contradictoire de la procédure et ont, pour ce motif, entaché leur jugement d’irrégularité ». L’absence de transmission de cette pièce fondamentale prive l’association requérante de la possibilité de discuter les éléments de fait essentiels à la solution. Le juge d’appel évoque alors le litige pour statuer sur le fond sans renvoyer l’affaire devant la juridiction de premier ressort.
II. La validation de la conformité substantielle de l’autorisation d’urbanisme
A. L’application rigoureuse des règles de retrait et d’implantation
L’arrêt précise l’interprétation des règles d’altitude et de distance par rapport aux limites séparatives des propriétés voisines du projet de construction litigieux. « La distance séparant la façade du bâtiment de la limite séparative de propriété la plus proche doit être calculée de manière glissante ». Cette méthode impose d’intégrer les balcons et les autres saillies architecturales dans le calcul du retrait horizontal par rapport au terrain naturel. La Cour administrative d’appel de Nantes effectue un contrôle concret des cotes altimétriques pour conclure à la parfaite conformité du bâtiment au règlement. Cette analyse technique infirme la position du Tribunal administratif de Caen qui avait initialement retenu une méconnaissance des distances minimales d’implantation.
B. La consécration de la certitude des travaux d’infrastructure futurs
La régularisation d’un défaut de raccordement est admise si la réalisation des travaux d’extension du réseau public d’assainissement présente un caractère certain. Le juge s’appuie sur une convention intercommunale et des engagements budgétaires fermes pour valider l’existence d’une capacité de traitement future suffisante. « La réalisation de travaux assurant au réseau public d’assainissement une capacité suffisante pour permettre le raccordement du projet litigieux avant juin 2025 était certaine ». Le permis peut alors être assorti d’une prescription différant le raccordement effectif jusqu’à l’achèvement complet des infrastructures nécessaires à la salubrité. Cette solution pragmatique concilie les impératifs de développement urbain avec la protection de l’environnement et le respect des normes d’hygiène publique.