La cour administrative d’appel de Toulouse a rendu, le 6 mars 2025, une décision précisant les contours de la légalité d’un permis de construire valant autorisation d’exploitation commerciale. Un propriétaire voisin contestait l’arrêté municipal autorisant la démolition et la reconstruction d’un magasin de vente au détail. Le litige, initialement porté devant le tribunal administratif de Montpellier, fut renvoyé à la juridiction d’appel pour être tranché. La question centrale portait sur la recevabilité des moyens relatifs à l’exploitation commerciale ainsi que sur le respect des règles d’urbanisme locales. La juridiction rejette la requête en confirmant la séparation stricte des moyens et la validité technique du projet architectural présenté par le pétitionnaire.
**I. L’étanchéité des moyens et la conformité aux règles de desserte**
Le juge administratif rappelle d’emblée les limites imposées par l’article L. 600-1-4 du code de l’urbanisme concernant les permis de construire valant autorisation d’exploitation commerciale.
**A. L’irrecevabilité des moyens relatifs à l’autorisation d’exploitation commerciale**
La juridiction souligne que lorsqu’un recours est dirigé contre un tel permis, le juge ne peut être saisi que de conclusions d’urbanisme. L’article précité dispose que « le juge administratif ne peut être saisi de conclusions tendant à l’annulation de ce permis qu’en tant qu’il vaut autorisation de construire ». Les critiques portant sur l’analyse d’impact ou le dossier de demande au titre du code de commerce sont donc écartées. Cette règle assure une séparation claire entre le contrôle de l’implantation commerciale et celui de l’édification physique du bâtiment projeté. Le requérant ne peut donc utilement invoquer l’irrégularité du permis en tant qu’il tient lieu d’autorisation d’exploitation commerciale pour obtenir son annulation.
**B. La validation de la desserte et de la sécurité des accès**
La cour examine ensuite les nuisances sonores et les conditions d’accès au terrain d’assiette situé en bordure d’une route départementale très fréquentée. Le règlement local autorise les activités commerciales sous réserve qu’elles n’entraînent pas pour leur voisinage « des nuisances inacceptables » selon les dispositions de la zone. Les juges considèrent que l’utilisation d’un quai de déchargement, même proche de la limite de propriété, ne constitue pas en soi un trouble excessif. L’administration a pu apprécier les caractéristiques de l’accès sécurisé grâce à une convention signée entre le pétitionnaire et le gestionnaire de la voirie départementale. Aucun avis préalable du service départemental d’incendie et de secours n’était par ailleurs requis par les dispositions législatives ou réglementaires en vigueur.
**II. La rigueur technique du projet et l’absence de manœuvre frauduleuse**
Le contentieux se déplace ensuite sur le terrain des mesures physiques du bâtiment et de l’intégrité de la demande déposée par la société pétitionnaire.
**A. L’appréciation souveraine de la hauteur et des espaces libres**
Le règlement de la zone fixe une hauteur maximale de huit mètres mesurée depuis le sol existant avant travaux jusqu’au sommet de la construction. La cour précise qu’il faut « tenir compte, pour apprécier le respect de la règle de hauteur maximale, du niveau du sol existant avant travaux ». Le calcul ne doit donc pas intégrer l’épaisseur de la dalle du rez-de-chaussée, ce qui rend le projet parfaitement conforme aux normes locales. Concernant les espaces libres, le projet prévoit une surface végétalisée de mille cinq cent quatre-vingt-trois mètres carrés pour une parcelle totale importante. Cette proportion dépasse le seuil minimal de vingt pour cent exigé par l’article UE 13 du règlement du plan local d’urbanisme applicable.
**B. Le rejet de la fraude et l’indifférence des conditions d’exécution**
Le requérant dénonçait enfin une fraude, s’appuyant sur des photographies montrant l’installation de climatiseurs sur des espaces initialement prévus comme étant végétalisés en pleine terre. Le juge écarte cet argument en rappelant qu’un permis de construire autorise la construction d’immeubles « conformes aux plans et indications fournis par le pétitionnaire ». Les éventuelles méconnaissances ultérieures des plans relèvent de l’exécution des travaux et ne peuvent affecter la légalité de l’autorisation d’urbanisme elle-même. La preuve d’une manœuvre intentionnelle destinée à tromper l’administration au moment de la délivrance du permis fait ici totalement défaut selon les pièces produites. La requête est par conséquent rejetée, confirmant ainsi la validité de l’arrêté municipal et la régularité de la procédure suivie par la commune.