Par un arrêt rendu le 18 septembre 2025, la Cour administrative d’appel de Marseille précise les conditions de régularisation juridictionnelle d’un permis de construire. La juridiction d’appel devait déterminer si l’implantation nouvelle d’un point d’eau incendie permet de corriger efficacement un vice initial d’illégalité. Le maire d’une commune avait accordé une autorisation pour l’édification d’une maison individuelle sur une parcelle située en zone de risque. Le représentant de l’État dans le département a sollicité l’annulation de cet acte devant le Tribunal administratif de Marseille. Par un jugement du 3 avril 2023, les premiers juges ont fait droit à cette demande en raison d’une méconnaissance grave des règles de sécurité. Le pétitionnaire a alors interjeté appel de cette décision devant la juridiction supérieure pour obtenir le rétablissement de son titre. La Cour administrative d’appel a d’abord sursis à statuer par une décision avant-dire droit rendue le 12 décembre 2024. Elle a ainsi permis au bénéficiaire de produire un arrêté modificatif dans un délai de six mois pour purger le vice. La question posée concerne la capacité d’un permis modificatif à neutraliser un risque d’atteinte à la sécurité publique au sens du code de l’urbanisme. La Cour juge que l’implantation d’un poteau incendie à moins de deux cents mètres du projet régularise effectivement l’illégalité constatée initialement. L’analyse portera d’abord sur la mise en œuvre de la procédure de régularisation avant d’examiner l’appréciation concrète de la conformité du projet.
**I. La mise en œuvre de la procédure de régularisation juridictionnelle**
**A. Le recours au mécanisme du sursis à statuer**
L’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme autorise le juge administratif à suspendre sa décision pour permettre la correction d’un vice de procédure. La Cour souligne que le juge « estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu’un vice entraînant l’illégalité est susceptible d’être régularisé ». Cette faculté constitue un outil essentiel de stabilité des actes juridiques au profit de la sécurité des projets de construction. Dans cette affaire, la juridiction d’appel a identifié un manquement relatif à l’éloignement excessif des équipements de lutte contre l’incendie. Elle a délibérément choisi d’écarter l’annulation immédiate au profit d’une mesure de régularisation adaptée à la configuration technique de l’espèce. Cette possibilité offerte par le législateur suppose toutefois le respect rigoureux des conditions temporelles fixées par le juge dans sa décision de sursis.
**B. Le respect du délai de production de l’acte modificatif**
La Cour administrative d’appel de Marseille a imparti un délai de six mois au requérant pour justifier d’une mesure de régularisation effective. L’arrêt relève que le bénéficiaire a produit le dossier de permis de construire modificatif ainsi que l’arrêté municipal dans le temps légal. Cette diligence permet au juge de reprendre l’examen du litige après avoir sollicité les observations éventuelles des autres parties à l’instance. La régularité de la procédure dépend ici de la production d’un acte administratif nouveau venant compléter ou modifier l’autorisation initiale contestée. Le juge peut alors procéder à l’examen de la conformité du projet global par rapport aux règles d’urbanisme restées en vigueur. La validité de la procédure ainsi entamée dépend désormais de l’adéquation de la modification technique avec les impératifs de sécurité publique.
**II. L’appréciation de la conformité au regard de la sécurité publique**
**A. La neutralisation du risque d’atteinte à la sécurité incendie**
Le vice identifié initialement résidait dans l’éloignement des points d’eau par rapport au terrain d’assiette de la construction à usage d’habitation. La Cour rappelle que cette situation « est de nature à compromettre la sécurité publique » dans une zone au risque d’incendie qualifié d’exceptionnel. Le permis modificatif prévoit désormais « l’implantation d’un poteau incendie à moins de 200 mètres du terrain d’assiette » conformément aux prescriptions de l’arrêt. Cette modification réduit la distance de protection à environ cent soixante-dix mètres selon les constatations matérielles opérées par les magistrats de la Cour. L’amélioration réelle des conditions de défense contre le feu assure la protection des futurs occupants ainsi que celle des propriétés voisines. L’implantation de cet équipement technique nouveau suffit à purger le motif d’illégalité soulevé par le représentant de l’État dans son déféré.
**B. La validation finale de l’autorisation d’urbanisme modifiée**
Le juge d’appel conclut logiquement que « le permis de construire modifié n’est pas de nature à compromettre la sécurité publique » au sens du code. L’arrêté municipal initial se trouve ainsi validé rétroactivement par l’effet de la régularisation intervenue durant le cours de l’instance d’appel. La Cour administrative d’appel de Marseille annule par conséquent le jugement du tribunal administratif qui avait prononcé l’annulation totale de l’acte attaqué. Cette décision illustre la volonté de la juridiction administrative de favoriser la poursuite des travaux lorsque les défauts peuvent être utilement corrigés. Le rejet définitif du déféré préfectoral consacre la pleine efficacité du mécanisme de régularisation prévu par le législateur pour stabiliser l’urbanisme. Les magistrats rappellent ainsi que la finalité du droit des sols demeure la réalisation effective des projets conformes aux exigences d’intérêt général.