Tribunal judiciaire de Bobigny, le 18 juin 2025, n°24/11808
Par un jugement du tribunal judiciaire de [Localité 8] du 18 juin 2025, la juridiction statue sur une action en recouvrement de charges de copropriété et accessoires engagée contre un copropriétaire défaillant. L’affaire porte sur l’obligation de paiement des charges approuvées, le point de départ et la capitalisation des intérêts, l’imputabilité des frais nécessaires de recouvrement et l’allocation de dommages-intérêts distincts.
Le copropriétaire détient deux lots au sein d’un ensemble soumis au statut de 1965. Après plusieurs assemblées ayant voté des travaux et approuvé des comptes et budgets, le syndicat constate un arriéré significatif, malgré des appels de fonds réguliers et des versements sporadiques.
Assignation a été délivrée le 3 décembre 2024. Le défendeur n’a pas constitué avocat. L’instance a été clôturée le 18 février 2025, plaidée le 21 mai 2025 et jugée le 18 juin 2025. Le syndicat sollicitait la condamnation au paiement des charges impayées, la capitalisation des intérêts, des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi de 1965 et des dommages-intérêts sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil.
La juridiction condamne le copropriétaire au paiement de 63.489,69 euros avec intérêts au taux légal à compter du jugement, ordonne la capitalisation des intérêts, rejette la prise en charge des frais nécessaires antérieurs à une mise en demeure régulière et alloue 500 euros de dommages-intérêts, outre l’indemnité de procédure et les dépens. La décision clarifie d’abord la constitution et les accessoires de la créance, puis précise le traitement des frais de recouvrement et de la réparation complémentaire.
I. La créance de charges, entre certitude et accessoires
A. L’exigibilité fondée sur l’approbation des comptes et la preuve utile
Le juge rappelle que « Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges. » La formule est précisée par une seconde affirmation clé : « L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. » La juridiction distingue toutefois l’approbation des comptes généraux de l’absence d’approbation du compte individuel, dont la rectification demeure possible.
La charge de la preuve commande la production des procès-verbaux des assemblées approuvant les comptes des exercices concernés et des budgets prévisionnels, des appels de fonds et des extraits de compte. Les pièces versées établissaient ces éléments, de sorte que la créance était démontrée en son principe et en son quantum, sous réserve d’une juste exclusion des frais de recouvrement intégrés au compte pour 42 euros.
Cette approche respecte la logique de l’article 1353 du code civil et la temporalité de l’article 42 de la loi de 1965, en cantonnant la discussion à la rectification du compte individuel. Elle aboutit à une solution lisible, centrée sur des preuves normées et aisément vérifiables.
B. Intérêts moratoires et anatocisme judiciairement demandé
S’agissant des intérêts, la juridiction applique l’article 1231-7 du code civil et retient un point de départ au jour du jugement, faute de disposition contraire. Le choix peut surprendre lorsque des mises en demeure antérieures existent ; il demeure conforme au texte en l’absence de démonstration d’un point de départ plus ancien revendiqué et justifié.
La capitalisation est accordée conformément à l’article 1343-2 du code civil, sur une base annuelle. Le jugement s’aligne sur la formulation consacrée selon laquelle « La capitalisation est de droit lorsqu’elle est judiciairement demandée » (3e civ., 20 mars 2025, n° 23-16.765). L’articulation entre intérêts simples et anatocisme est ainsi clarifiée, à droit constant, par l’exigence d’une demande et l’écoulement d’une année entière d’intérêts échus.
La solution concilie prévisibilité et modération. Elle préserve l’économie du recouvrement sans étendre excessivement la sanction temporelle, d’autant que la créance a été précisément bornée.
II. Frais de recouvrement et réparation complémentaire
A. Le cantonnement des frais nécessaires au regard de la mise en demeure
Le texte de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 encadre l’imputation des frais au seul copropriétaire concerné, après mise en demeure régulière. Le jugement rappelle que « Toutefois, ne peuvent être retenus à ce titre les frais antérieurs à la première mise en demeure justifiée d’un accusé de réception, les frais couverts par les dépens, les frais pris en charge au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les frais non accompagnés de pièces justificatives suffisantes. »
La preuve d’une mise en demeure conforme aux prescriptions de l’article 64 du décret du 17 mars 1967 faisait défaut avant une date tardive. Les frais engagés antérieurement ne pouvaient donc être reportés sur le copropriétaire. Le rejet est logique, car il protège contre une double imputation et valorise la formalisation du recouvrement par actes réguliers.
Cette rigueur promeut la loyauté procédurale et incite les syndics à documenter chronologiquement les étapes préalables. Elle prévient l’intégration indifférenciée de frais dans le compte de charges, source de confusion et de contestations.
B. Le préjudice distinct et l’exigence de mauvaise foi
Pour les dommages-intérêts, la juridiction vise l’article 1231-6 du code civil, qui dispose : « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. » Le préjudice retenu tient à la désorganisation de la trésorerie, aggravée par l’ampleur des travaux en cours et la récurrence des impayés.
La motivation s’appuie sur la nature collective de la charge et sur l’effet de ciseau subi par les autres copropriétaires contraints d’avancer des fonds. L’indemnité allouée, d’un montant de 500 euros, demeure mesurée et proportionnée à la preuve disponible, sans se confondre avec les intérêts moratoires ni les frais judiciairement cantonnés.
La référence à la mauvaise foi se déduit ici d’un arriéré significatif, d’une irrégularité persistante et de la possibilité objective d’honorer les appels, appréciée au regard du contexte locatif. La solution préserve l’autonomie du préjudice distinct tout en évitant l’automaticité, ce qui la rend transposable dans des hypothèses comparables.
Par un jugement du tribunal judiciaire de [Localité 8] du 18 juin 2025, la juridiction statue sur une action en recouvrement de charges de copropriété et accessoires engagée contre un copropriétaire défaillant. L’affaire porte sur l’obligation de paiement des charges approuvées, le point de départ et la capitalisation des intérêts, l’imputabilité des frais nécessaires de recouvrement et l’allocation de dommages-intérêts distincts.
Le copropriétaire détient deux lots au sein d’un ensemble soumis au statut de 1965. Après plusieurs assemblées ayant voté des travaux et approuvé des comptes et budgets, le syndicat constate un arriéré significatif, malgré des appels de fonds réguliers et des versements sporadiques.
Assignation a été délivrée le 3 décembre 2024. Le défendeur n’a pas constitué avocat. L’instance a été clôturée le 18 février 2025, plaidée le 21 mai 2025 et jugée le 18 juin 2025. Le syndicat sollicitait la condamnation au paiement des charges impayées, la capitalisation des intérêts, des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi de 1965 et des dommages-intérêts sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil.
La juridiction condamne le copropriétaire au paiement de 63.489,69 euros avec intérêts au taux légal à compter du jugement, ordonne la capitalisation des intérêts, rejette la prise en charge des frais nécessaires antérieurs à une mise en demeure régulière et alloue 500 euros de dommages-intérêts, outre l’indemnité de procédure et les dépens. La décision clarifie d’abord la constitution et les accessoires de la créance, puis précise le traitement des frais de recouvrement et de la réparation complémentaire.
I. La créance de charges, entre certitude et accessoires
A. L’exigibilité fondée sur l’approbation des comptes et la preuve utile
Le juge rappelle que « Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges. » La formule est précisée par une seconde affirmation clé : « L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. » La juridiction distingue toutefois l’approbation des comptes généraux de l’absence d’approbation du compte individuel, dont la rectification demeure possible.
La charge de la preuve commande la production des procès-verbaux des assemblées approuvant les comptes des exercices concernés et des budgets prévisionnels, des appels de fonds et des extraits de compte. Les pièces versées établissaient ces éléments, de sorte que la créance était démontrée en son principe et en son quantum, sous réserve d’une juste exclusion des frais de recouvrement intégrés au compte pour 42 euros.
Cette approche respecte la logique de l’article 1353 du code civil et la temporalité de l’article 42 de la loi de 1965, en cantonnant la discussion à la rectification du compte individuel. Elle aboutit à une solution lisible, centrée sur des preuves normées et aisément vérifiables.
B. Intérêts moratoires et anatocisme judiciairement demandé
S’agissant des intérêts, la juridiction applique l’article 1231-7 du code civil et retient un point de départ au jour du jugement, faute de disposition contraire. Le choix peut surprendre lorsque des mises en demeure antérieures existent ; il demeure conforme au texte en l’absence de démonstration d’un point de départ plus ancien revendiqué et justifié.
La capitalisation est accordée conformément à l’article 1343-2 du code civil, sur une base annuelle. Le jugement s’aligne sur la formulation consacrée selon laquelle « La capitalisation est de droit lorsqu’elle est judiciairement demandée » (3e civ., 20 mars 2025, n° 23-16.765). L’articulation entre intérêts simples et anatocisme est ainsi clarifiée, à droit constant, par l’exigence d’une demande et l’écoulement d’une année entière d’intérêts échus.
La solution concilie prévisibilité et modération. Elle préserve l’économie du recouvrement sans étendre excessivement la sanction temporelle, d’autant que la créance a été précisément bornée.
II. Frais de recouvrement et réparation complémentaire
A. Le cantonnement des frais nécessaires au regard de la mise en demeure
Le texte de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 encadre l’imputation des frais au seul copropriétaire concerné, après mise en demeure régulière. Le jugement rappelle que « Toutefois, ne peuvent être retenus à ce titre les frais antérieurs à la première mise en demeure justifiée d’un accusé de réception, les frais couverts par les dépens, les frais pris en charge au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les frais non accompagnés de pièces justificatives suffisantes. »
La preuve d’une mise en demeure conforme aux prescriptions de l’article 64 du décret du 17 mars 1967 faisait défaut avant une date tardive. Les frais engagés antérieurement ne pouvaient donc être reportés sur le copropriétaire. Le rejet est logique, car il protège contre une double imputation et valorise la formalisation du recouvrement par actes réguliers.
Cette rigueur promeut la loyauté procédurale et incite les syndics à documenter chronologiquement les étapes préalables. Elle prévient l’intégration indifférenciée de frais dans le compte de charges, source de confusion et de contestations.
B. Le préjudice distinct et l’exigence de mauvaise foi
Pour les dommages-intérêts, la juridiction vise l’article 1231-6 du code civil, qui dispose : « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. » Le préjudice retenu tient à la désorganisation de la trésorerie, aggravée par l’ampleur des travaux en cours et la récurrence des impayés.
La motivation s’appuie sur la nature collective de la charge et sur l’effet de ciseau subi par les autres copropriétaires contraints d’avancer des fonds. L’indemnité allouée, d’un montant de 500 euros, demeure mesurée et proportionnée à la preuve disponible, sans se confondre avec les intérêts moratoires ni les frais judiciairement cantonnés.
La référence à la mauvaise foi se déduit ici d’un arriéré significatif, d’une irrégularité persistante et de la possibilité objective d’honorer les appels, appréciée au regard du contexte locatif. La solution préserve l’autonomie du préjudice distinct tout en évitant l’automaticité, ce qui la rend transposable dans des hypothèses comparables.