Cour d’appel de Versailles, le 26 juin 2025, n°24/06001
Rendue par la cour d’appel de Versailles le 26 juin 2025, la décision tranche un contentieux relatif à l’indemnité d’occupation due par un ancien gardien logé à titre de fonction. Après la rupture du contrat de travail, l’intéressé est demeuré dans le logement mis à disposition, tandis que le syndicat des copropriétaires sollicitait son expulsion et une provision au titre de l’occupation sans droit ni titre.
Les faits tiennent en peu d’éléments décisifs. Un contrat à durée indéterminée conclu le 2 novembre 2019 prévoyait la mise à disposition d’un logement T2 de 49 m², et la libération des lieux à l’expiration du préavis, quel qu’en soit le motif. Licencié le 29 novembre 2022, le salarié n’a pas restitué immédiatement les clés, une sommation de quitter étant délivrée le 3 avril 2023. L’état des lieux de sortie et la remise des clés sont intervenus le 4 janvier 2024, l’occupant soutenant avoir quitté les lieux dès le 23 novembre 2023.
Par ordonnance du 4 mars 2024, le juge des contentieux de la protection a ordonné l’expulsion, fixé l’indemnité d’occupation à 750 euros par mois à compter du 9 mars 2023, et statué sur les frais. L’appel est limité à l’indemnité d’occupation et aux dépens. L’appelant sollicite une réduction à 520 euros par mois, la prise en compte d’une surface de 40 m² et la fixation de la fin d’occupation au 23 novembre 2023. L’intimé conclut à la confirmation et réclame, au vu de la période courue, une somme de 7 500 euros.
La question de droit porte d’abord sur les critères de fixation d’une provision au titre de l’indemnité d’occupation en référé, au regard de la valeur locative objective, de la surface retenue, et de la charge de la preuve. Elle concerne ensuite la date d’achèvement de l’occupation illicite, la restitution s’opérant ou non par la remise des clés, ainsi que l’exigibilité des intérêts. La cour rappelle en outre la discipline procédurale attachée au dispositif des écritures. Elle énonce que « L’indemnité d’occupation due au titre de l’occupation illicite d’un bien a pour objet de réparer le préjudice causé au propriétaire par la perte des fruits et revenus et de se substituer à ces derniers. Elle est fixée selon la valeur locative du bien, déterminée en fonction des prix du marché, des caractéristiques du bien et de ses alentours ». Elle ajoute de manière nette que « La situation personnelle de l’occupant ne figure pas parmi les éléments pouvant être pris en compte pour la fixation de cette indemnité ». S’agissant de la fin d’occupation, la cour retient une solution constante: « il est de jurisprudence constante que la restitution des lieux s’opère par la remise des clés au bailleur en personne ou à un mandataire dûment habilité à les recevoir ». Enfin, sur la recevabilité d’une demande d’écarter des pièces, elle rappelle que, « faute pour l’appelant de reprendre dans le dispositif de ses conclusions sa demande tendant à voir écarter certaines pièces des débats, la cour n’en est pas valablement saisie ».
I. Les critères objectifs de fixation de l’indemnité d’occupation
A. Primauté de la valeur locative et neutralité de la situation personnelle La cour rattache rigoureusement la provision de référé à l’obligation non sérieusement contestable, conformément à l’article 835. Elle précise que l’indemnité compense la privation des « fruits et revenus » et se détermine selon le marché local. Cette approche, éclairée par des références de marché versées par l’intimé, légitime une base de 15,75 euros/m² pour un T2 à l’adresse concernée, dans le bas de la fourchette observée. L’argument tiré de la vétusté supposée du logement est écarté, faute d’éléments probants produits. Dans une formule dépourvue d’ambiguïté, la cour affirme que « La situation personnelle de l’occupant ne figure pas parmi les éléments pouvant être pris en compte », ce qui neutralise les considérations d’équité individuelle au profit d’un étalon purement objectif et aisément contrôlable.
Cette construction protège la sécurité juridique des propriétaires et syndicats en maintenant l’indemnité sur un référentiel stable. Elle évite, par principe, qu’une fragilité économique alléguée conduise à une modulation ad hoc du montant. La décision s’inscrit dans une ligne classique, cohérente avec la nature quasi-réparatrice de l’indemnité d’occupation.
B. Détermination de la surface et charge de la preuve Le débat sur la surface utile porte sur l’existence d’une « loge » distincte. La cour retient le libellé contractuel d’un « logement type T2 de 49 m² » et constate l’absence de mention d’une loge indépendante dans le procès-verbal de sortie. La charge probatoire incombe à celui qui allègue une réduction de surface, selon le principe rappelé: « En application des dispositions de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ». En l’absence de démonstration contraire, la surface contractuelle gouverne l’assiette de l’indemnité.
Cette solution illustre une méthode de fixation pragmatique, où le contrat et le constat d’huissier priment sur des affirmations générales. Elle renforce l’exigence probatoire pesant sur l’occupant qui sollicite une minoration et conforte, par contrecoup, la stabilité des référentiels retenus par le juge des référés.
II. La temporalité de l’occupation illicite et les accessoires financiers
A. La restitution par la remise des clés, principe constant La cour adopte, s’agissant de la fin de l’occupation, une règle claire et éprouvée: « il est de jurisprudence constante que la restitution des lieux s’opère par la remise des clés au bailleur en personne ou à un mandataire dûment habilité à les recevoir ». L’état des lieux de sortie mentionne une remise au 4 janvier 2024. La circonstance d’une prise d’effet d’un nouveau bail au 22 novembre 2023 ne suffit pas à caractériser une restitution matérielle antérieure. La période retenue court donc du 9 mars 2023 au 4 janvier 2024.
Cette détermination emporte des effets mécaniques sur le quantum de la provision. Elle affirme, une nouvelle fois, que seule la remise des clés, acte objectif, met fin à la dette d’occupation. La solution contribue à la prévisibilité des situations post-contractuelles et évite l’incertitude liée à des départs de fait non formalisés.
B. Provision, intérêts et rigueur procédurale du dispositif La cour accorde une provision de 7 425 euros, correspondant à 9 mois et 27 jours d’occupation. Elle écarte l’idée d’intérêts courant dès l’origine de l’occupation illicite pour adopter un point de départ aligné sur la restitution: « Il sera en conséquence dit que cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 4 janvier 2024 ». Cette précision évite une capitalisation inadaptée à une créance qui se forme mois par mois. En outre, le rejet de la demande d’exclusion de pièces rappelle la centralité du dispositif: « faute pour l’appelant de reprendre dans le dispositif de ses conclusions sa demande tendant à voir écarter certaines pièces des débats, la cour n’en est pas valablement saisie ». La solution est conforme au troisième alinéa de l’article 954, garant d’une lecture claire des prétentions soumises au juge.
L’économie d’ensemble demeure cohérente: confirmation du montant mensuel fixé, prise en compte d’une période objectivement bornée par la remise des clés, allocation d’intérêts à une date pertinente et application mesurée de l’article 700. La décision illustre une gestion contentieuse des logements de fonction attachée à des critères stables, de nature à prévenir les dérives probatoires et les aléas subjectifs. Elle consolide, pour l’avenir, le référentiel de calcul de l’indemnité d’occupation et la discipline procédurale des écritures d’appel.
Rendue par la cour d’appel de Versailles le 26 juin 2025, la décision tranche un contentieux relatif à l’indemnité d’occupation due par un ancien gardien logé à titre de fonction. Après la rupture du contrat de travail, l’intéressé est demeuré dans le logement mis à disposition, tandis que le syndicat des copropriétaires sollicitait son expulsion et une provision au titre de l’occupation sans droit ni titre.
Les faits tiennent en peu d’éléments décisifs. Un contrat à durée indéterminée conclu le 2 novembre 2019 prévoyait la mise à disposition d’un logement T2 de 49 m², et la libération des lieux à l’expiration du préavis, quel qu’en soit le motif. Licencié le 29 novembre 2022, le salarié n’a pas restitué immédiatement les clés, une sommation de quitter étant délivrée le 3 avril 2023. L’état des lieux de sortie et la remise des clés sont intervenus le 4 janvier 2024, l’occupant soutenant avoir quitté les lieux dès le 23 novembre 2023.
Par ordonnance du 4 mars 2024, le juge des contentieux de la protection a ordonné l’expulsion, fixé l’indemnité d’occupation à 750 euros par mois à compter du 9 mars 2023, et statué sur les frais. L’appel est limité à l’indemnité d’occupation et aux dépens. L’appelant sollicite une réduction à 520 euros par mois, la prise en compte d’une surface de 40 m² et la fixation de la fin d’occupation au 23 novembre 2023. L’intimé conclut à la confirmation et réclame, au vu de la période courue, une somme de 7 500 euros.
La question de droit porte d’abord sur les critères de fixation d’une provision au titre de l’indemnité d’occupation en référé, au regard de la valeur locative objective, de la surface retenue, et de la charge de la preuve. Elle concerne ensuite la date d’achèvement de l’occupation illicite, la restitution s’opérant ou non par la remise des clés, ainsi que l’exigibilité des intérêts. La cour rappelle en outre la discipline procédurale attachée au dispositif des écritures. Elle énonce que « L’indemnité d’occupation due au titre de l’occupation illicite d’un bien a pour objet de réparer le préjudice causé au propriétaire par la perte des fruits et revenus et de se substituer à ces derniers. Elle est fixée selon la valeur locative du bien, déterminée en fonction des prix du marché, des caractéristiques du bien et de ses alentours ». Elle ajoute de manière nette que « La situation personnelle de l’occupant ne figure pas parmi les éléments pouvant être pris en compte pour la fixation de cette indemnité ». S’agissant de la fin d’occupation, la cour retient une solution constante: « il est de jurisprudence constante que la restitution des lieux s’opère par la remise des clés au bailleur en personne ou à un mandataire dûment habilité à les recevoir ». Enfin, sur la recevabilité d’une demande d’écarter des pièces, elle rappelle que, « faute pour l’appelant de reprendre dans le dispositif de ses conclusions sa demande tendant à voir écarter certaines pièces des débats, la cour n’en est pas valablement saisie ».
I. Les critères objectifs de fixation de l’indemnité d’occupation
A. Primauté de la valeur locative et neutralité de la situation personnelle
La cour rattache rigoureusement la provision de référé à l’obligation non sérieusement contestable, conformément à l’article 835. Elle précise que l’indemnité compense la privation des « fruits et revenus » et se détermine selon le marché local. Cette approche, éclairée par des références de marché versées par l’intimé, légitime une base de 15,75 euros/m² pour un T2 à l’adresse concernée, dans le bas de la fourchette observée. L’argument tiré de la vétusté supposée du logement est écarté, faute d’éléments probants produits. Dans une formule dépourvue d’ambiguïté, la cour affirme que « La situation personnelle de l’occupant ne figure pas parmi les éléments pouvant être pris en compte », ce qui neutralise les considérations d’équité individuelle au profit d’un étalon purement objectif et aisément contrôlable.
Cette construction protège la sécurité juridique des propriétaires et syndicats en maintenant l’indemnité sur un référentiel stable. Elle évite, par principe, qu’une fragilité économique alléguée conduise à une modulation ad hoc du montant. La décision s’inscrit dans une ligne classique, cohérente avec la nature quasi-réparatrice de l’indemnité d’occupation.
B. Détermination de la surface et charge de la preuve
Le débat sur la surface utile porte sur l’existence d’une « loge » distincte. La cour retient le libellé contractuel d’un « logement type T2 de 49 m² » et constate l’absence de mention d’une loge indépendante dans le procès-verbal de sortie. La charge probatoire incombe à celui qui allègue une réduction de surface, selon le principe rappelé: « En application des dispositions de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ». En l’absence de démonstration contraire, la surface contractuelle gouverne l’assiette de l’indemnité.
Cette solution illustre une méthode de fixation pragmatique, où le contrat et le constat d’huissier priment sur des affirmations générales. Elle renforce l’exigence probatoire pesant sur l’occupant qui sollicite une minoration et conforte, par contrecoup, la stabilité des référentiels retenus par le juge des référés.
II. La temporalité de l’occupation illicite et les accessoires financiers
A. La restitution par la remise des clés, principe constant
La cour adopte, s’agissant de la fin de l’occupation, une règle claire et éprouvée: « il est de jurisprudence constante que la restitution des lieux s’opère par la remise des clés au bailleur en personne ou à un mandataire dûment habilité à les recevoir ». L’état des lieux de sortie mentionne une remise au 4 janvier 2024. La circonstance d’une prise d’effet d’un nouveau bail au 22 novembre 2023 ne suffit pas à caractériser une restitution matérielle antérieure. La période retenue court donc du 9 mars 2023 au 4 janvier 2024.
Cette détermination emporte des effets mécaniques sur le quantum de la provision. Elle affirme, une nouvelle fois, que seule la remise des clés, acte objectif, met fin à la dette d’occupation. La solution contribue à la prévisibilité des situations post-contractuelles et évite l’incertitude liée à des départs de fait non formalisés.
B. Provision, intérêts et rigueur procédurale du dispositif
La cour accorde une provision de 7 425 euros, correspondant à 9 mois et 27 jours d’occupation. Elle écarte l’idée d’intérêts courant dès l’origine de l’occupation illicite pour adopter un point de départ aligné sur la restitution: « Il sera en conséquence dit que cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 4 janvier 2024 ». Cette précision évite une capitalisation inadaptée à une créance qui se forme mois par mois. En outre, le rejet de la demande d’exclusion de pièces rappelle la centralité du dispositif: « faute pour l’appelant de reprendre dans le dispositif de ses conclusions sa demande tendant à voir écarter certaines pièces des débats, la cour n’en est pas valablement saisie ». La solution est conforme au troisième alinéa de l’article 954, garant d’une lecture claire des prétentions soumises au juge.
L’économie d’ensemble demeure cohérente: confirmation du montant mensuel fixé, prise en compte d’une période objectivement bornée par la remise des clés, allocation d’intérêts à une date pertinente et application mesurée de l’article 700. La décision illustre une gestion contentieuse des logements de fonction attachée à des critères stables, de nature à prévenir les dérives probatoires et les aléas subjectifs. Elle consolide, pour l’avenir, le référentiel de calcul de l’indemnité d’occupation et la discipline procédurale des écritures d’appel.