Tribunal judiciaire de Angoulême, le 16 juin 2025, n°25/00076
Le Tribunal de proximité de Cognac, 16 juin 2025, tranche un litige né de l’inexécution de l’obligation de paiement des loyers dans un bail d’habitation. Le juge contrôle la mise en œuvre d’une clause résolutoire stipulée au contrat, ainsi que les conséquences qui en découlent sur l’occupation des lieux et les accessoires pécuniaires.
Les faits sont simples et utiles. Un bail d’habitation a été conclu le 18 février 2015. Des impayés sont apparus, conduisant à la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire le 9 janvier 2025, suivi d’une assignation à l’audience du 19 mai 2025. Un versement partiel est intervenu le 6 mars 2025, pris en compte dans le décompte arrêté au 30 avril 2025.
La procédure a respecté les garanties de la loi de 1989. Le juge relève que « Un commandement de payer la somme correspondant aux loyers et charges impayés a été délivré », que ce commandement « a reproduit les dispositions de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 », et que « Le délai de deux mois entre l’acte d’assignation et la date d’audience […] a bien été respecté […] et le courrier prévu par ce texte a bien été adressé au représentant de l’Etat ». Le demandeur sollicite la constatation de la résiliation, l’expulsion, l’arriéré de 1 308,22 euros, l’indemnité d’occupation, les réparations locatives, une somme au titre de l’article 700 et les dépens. Le défendeur n’a pas comparu.
La question de droit tient aux conditions d’acquisition de la clause résolutoire en cas d’impayés et à l’étendue des suites pécuniaires après résiliation. Le juge rappelle d’abord le cadre probatoire en citant l’article 1353 du Code civil : « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le payement ». Il constate ensuite que « S’agissant de la résiliation tirée de l’argument tiré du défaut de paiement des loyers, il doit être constaté que celle-ci est acquise au 10 mars 2025 ». Il fixe l’arriéré net « à la somme de 1 308,22 euros », alloue une indemnité d’occupation mensuelle de 350,96 euros « à compter du 1er mai 2025 et jusqu’à libération effective et totale des lieux », rejette les « réparations locatives » faute de chiffrage, et statue sur l’article 700 et les dépens.
I. La mise en œuvre encadrée de la clause résolutoire
A. La vérification des conditions légales et procédurales
Le juge souligne d’abord la présence d’une stipulation claire : « Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire contractuelle en cas de non payement des loyers à l’échéance fixée ». Il vérifie ensuite le strict respect du dispositif protecteur de la loi de 1989. Il relève que « Ce commandement […] a reproduit les dispositions de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 », que le « délai de deux mois entre l’acte d’assignation et la date d’audience […] a bien été respecté », et que l’information du préfet a été « adressée […] concomitamment à l’acte ». Ce contrôle, exhaustif et séquentiel, conditionne l’effectivité de la clause et prévient toute résiliation irrégulière.
Cette articulation met en cohérence la liberté contractuelle et l’ordre public locatif. La reproduction du texte légal, l’écoulement des délais et l’avis préfectoral assurent l’équilibre entre la protection du logement et la sanction du manquement. La méthode adoptée confirme une jurisprudence de terrain stable, attentive aux formalités substantielles, sans alourdir la preuve au-delà de ce qu’exige la loi.
B. La constatation de la résiliation et la liquidation de l’arriéré
Le juge retient que la clause a produit effet à date certaine : « il doit être constaté que celle-ci est acquise au 10 mars 2025 ». Il motive ce résultat par l’absence de régularisation complète et par l’inaction procédurale du débiteur : « La personne locataire n’a pas réglé l’intégralité de la dette, ni saisi le juge dans les délais prescrits ». La date d’acquisition, ainsi fixée, opère la déliaison du contrat et fonde l’obligation de quitter les lieux.
La dette est ensuite liquidée sur pièces contradictoires. Il est relevé que « l’arriéré locatif s’élevait à la somme de 1486,03 euros dont il convient toutefois de retirer les sommes relatives aux poursuites judiciaires, soit la somme de 1308,22 euros ». L’exclusion des frais de poursuite du quantum principal manifeste une méthode de calcul rigoureuse et conforme à la distinction des chefs de condamnation, évitant les cumuls indus au stade de l’arriéré locatif.
II. Les conséquences pécuniaires et procédurales, entre rigueur et proportion
A. L’indemnité d’occupation, mesure de la jouissance post-résiliation
Au titre de l’occupation sans droit ni titre, le juge fixe une contrepartie financière égale au loyer charges comprises. Il énonce que « S’agissant de l’indemnité d’occupation, il doit être accordé en application de l’article 1760 du Code Civil une somme mensuelle de 350,96 euros […] à compter du 1er mai 2025 et jusqu’à libération effective et totale des lieux ». L’assiette retenue, calquée sur le loyer et ses accessoires, reflète la valeur de jouissance et prévient tout enrichissement injustifié.
Le point de départ, situé après la résiliation constatée, s’inscrit dans une logique de continuité économique de l’occupation. La solution assure la couverture des charges réelles de la propriété et incite à la restitution diligente des lieux. Elle s’accorde avec la finalité de l’indemnité, qui répare l’absence de titre plutôt qu’elle ne sanctionne le passé contractuel déjà soldé par l’arriéré.
B. Le rejet des réparations non chiffrées et la maîtrise des frais
Le juge écarte la demande de réparations locatives faute de détermination : « La demande […] présente un caractère hypothétique et non chiffré et sera de ce fait rejetée ». Cette exigence de chiffrage, inhérente à la fixation de l’objet du litige, préserve les droits de la défense et circonscrit la condamnation à des prétentions précises et justifiées. Elle invite le bailleur à documenter distinctement les dégradations, leurs imputations et leur coût.
S’agissant des frais, l’équité commande une contribution raisonnable. Le juge retient que « l’équité exige que le preneur soit condamné […] à la somme de 300 euros par application des dispositions de l’article 700 ». Il applique en outre l’article 696 du Code de procédure civile en ces termes : « la personne locataire supportera les entiers dépens de la présente instance ». L’ensemble dessine une répartition proportionnée, distinguant les frais irrépétibles de la charge des dépens, sans dérive punitive.
Ainsi, cette décision ordinaire par son objet illustre une mise en œuvre exemplaire des garde-fous de la loi de 1989. Elle articule contrôle formel, rigueur dans la datation des effets, et prudence dans l’allocation des accessoires, au bénéfice d’une sécurité juridique lisible et opératoire.
Le Tribunal de proximité de Cognac, 16 juin 2025, tranche un litige né de l’inexécution de l’obligation de paiement des loyers dans un bail d’habitation. Le juge contrôle la mise en œuvre d’une clause résolutoire stipulée au contrat, ainsi que les conséquences qui en découlent sur l’occupation des lieux et les accessoires pécuniaires.
Les faits sont simples et utiles. Un bail d’habitation a été conclu le 18 février 2015. Des impayés sont apparus, conduisant à la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire le 9 janvier 2025, suivi d’une assignation à l’audience du 19 mai 2025. Un versement partiel est intervenu le 6 mars 2025, pris en compte dans le décompte arrêté au 30 avril 2025.
La procédure a respecté les garanties de la loi de 1989. Le juge relève que « Un commandement de payer la somme correspondant aux loyers et charges impayés a été délivré », que ce commandement « a reproduit les dispositions de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 », et que « Le délai de deux mois entre l’acte d’assignation et la date d’audience […] a bien été respecté […] et le courrier prévu par ce texte a bien été adressé au représentant de l’Etat ». Le demandeur sollicite la constatation de la résiliation, l’expulsion, l’arriéré de 1 308,22 euros, l’indemnité d’occupation, les réparations locatives, une somme au titre de l’article 700 et les dépens. Le défendeur n’a pas comparu.
La question de droit tient aux conditions d’acquisition de la clause résolutoire en cas d’impayés et à l’étendue des suites pécuniaires après résiliation. Le juge rappelle d’abord le cadre probatoire en citant l’article 1353 du Code civil : « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le payement ». Il constate ensuite que « S’agissant de la résiliation tirée de l’argument tiré du défaut de paiement des loyers, il doit être constaté que celle-ci est acquise au 10 mars 2025 ». Il fixe l’arriéré net « à la somme de 1 308,22 euros », alloue une indemnité d’occupation mensuelle de 350,96 euros « à compter du 1er mai 2025 et jusqu’à libération effective et totale des lieux », rejette les « réparations locatives » faute de chiffrage, et statue sur l’article 700 et les dépens.
I. La mise en œuvre encadrée de la clause résolutoire
A. La vérification des conditions légales et procédurales
Le juge souligne d’abord la présence d’une stipulation claire : « Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire contractuelle en cas de non payement des loyers à l’échéance fixée ». Il vérifie ensuite le strict respect du dispositif protecteur de la loi de 1989. Il relève que « Ce commandement […] a reproduit les dispositions de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 », que le « délai de deux mois entre l’acte d’assignation et la date d’audience […] a bien été respecté », et que l’information du préfet a été « adressée […] concomitamment à l’acte ». Ce contrôle, exhaustif et séquentiel, conditionne l’effectivité de la clause et prévient toute résiliation irrégulière.
Cette articulation met en cohérence la liberté contractuelle et l’ordre public locatif. La reproduction du texte légal, l’écoulement des délais et l’avis préfectoral assurent l’équilibre entre la protection du logement et la sanction du manquement. La méthode adoptée confirme une jurisprudence de terrain stable, attentive aux formalités substantielles, sans alourdir la preuve au-delà de ce qu’exige la loi.
B. La constatation de la résiliation et la liquidation de l’arriéré
Le juge retient que la clause a produit effet à date certaine : « il doit être constaté que celle-ci est acquise au 10 mars 2025 ». Il motive ce résultat par l’absence de régularisation complète et par l’inaction procédurale du débiteur : « La personne locataire n’a pas réglé l’intégralité de la dette, ni saisi le juge dans les délais prescrits ». La date d’acquisition, ainsi fixée, opère la déliaison du contrat et fonde l’obligation de quitter les lieux.
La dette est ensuite liquidée sur pièces contradictoires. Il est relevé que « l’arriéré locatif s’élevait à la somme de 1486,03 euros dont il convient toutefois de retirer les sommes relatives aux poursuites judiciaires, soit la somme de 1308,22 euros ». L’exclusion des frais de poursuite du quantum principal manifeste une méthode de calcul rigoureuse et conforme à la distinction des chefs de condamnation, évitant les cumuls indus au stade de l’arriéré locatif.
II. Les conséquences pécuniaires et procédurales, entre rigueur et proportion
A. L’indemnité d’occupation, mesure de la jouissance post-résiliation
Au titre de l’occupation sans droit ni titre, le juge fixe une contrepartie financière égale au loyer charges comprises. Il énonce que « S’agissant de l’indemnité d’occupation, il doit être accordé en application de l’article 1760 du Code Civil une somme mensuelle de 350,96 euros […] à compter du 1er mai 2025 et jusqu’à libération effective et totale des lieux ». L’assiette retenue, calquée sur le loyer et ses accessoires, reflète la valeur de jouissance et prévient tout enrichissement injustifié.
Le point de départ, situé après la résiliation constatée, s’inscrit dans une logique de continuité économique de l’occupation. La solution assure la couverture des charges réelles de la propriété et incite à la restitution diligente des lieux. Elle s’accorde avec la finalité de l’indemnité, qui répare l’absence de titre plutôt qu’elle ne sanctionne le passé contractuel déjà soldé par l’arriéré.
B. Le rejet des réparations non chiffrées et la maîtrise des frais
Le juge écarte la demande de réparations locatives faute de détermination : « La demande […] présente un caractère hypothétique et non chiffré et sera de ce fait rejetée ». Cette exigence de chiffrage, inhérente à la fixation de l’objet du litige, préserve les droits de la défense et circonscrit la condamnation à des prétentions précises et justifiées. Elle invite le bailleur à documenter distinctement les dégradations, leurs imputations et leur coût.
S’agissant des frais, l’équité commande une contribution raisonnable. Le juge retient que « l’équité exige que le preneur soit condamné […] à la somme de 300 euros par application des dispositions de l’article 700 ». Il applique en outre l’article 696 du Code de procédure civile en ces termes : « la personne locataire supportera les entiers dépens de la présente instance ». L’ensemble dessine une répartition proportionnée, distinguant les frais irrépétibles de la charge des dépens, sans dérive punitive.
Ainsi, cette décision ordinaire par son objet illustre une mise en œuvre exemplaire des garde-fous de la loi de 1989. Elle articule contrôle formel, rigueur dans la datation des effets, et prudence dans l’allocation des accessoires, au bénéfice d’une sécurité juridique lisible et opératoire.