Cour d’appel de Aix-en-Provence, le 3 juillet 2025, n°22/03716
Par un arrêt du 3 juillet 2025, la Cour d’appel d’Aix-en-Provence (RG n° 22/03716) se prononce sur la validité d’une assemblée générale. L’affaire concerne une copropriété anciennement organisée autour d’un lot hôtelier, ultérieurement subdivisé, où une société a convoqué l’assemblée du 4 mai 2017, alors qu’aucun syndic n’était en fonctions.
Des copropriétaires minoritaires ont contesté la régularité de la convocation et du bureau de séance. Le tribunal judiciaire de Nice, le 18 février 2022, a annulé l’assemblée pour divers griefs, décision frappée d’appel par l’exploitant. L’appelante invoquait l’absence d’exécution provisoire d’annulations antérieures, la liberté de division des lots, et la validité des pouvoirs, notamment pour la présidence de séance. Les intimés soutenaient la nullité de la convocation, la copropriété étant dépourvue de syndic, l’article 47 du décret de 1967 imposant un administrateur provisoire.
La question centrale portait sur la possibilité, pour un tiers, de convoquer l’assemblée en cas de vacance du syndic, et sur les effets d’éventuelles manoeuvres de majorité. La Cour retient l’exigence d’un administrateur provisoire dans ce cas, annule l’assemblée en toutes ses résolutions, puis alloue des dommages-intérêts aux copropriétaires minoritaires. L’analyse conduit d’abord à préciser le fondement d’ordre public de la nullité, avant d’en apprécier la valeur et la portée quant à la gouvernance syndicale.
I.
A. Le caractère d’ordre public de la désignation d’un administrateur provisoire
La Cour souligne l’impérativité des textes applicables et énonce: « Or, en application des textes susvisés, d’ordre public, la désignation d’un administrateur aurait dû être sollicitée. » Le rappel conjoint des articles de la loi de 1965 et du décret de 1967 assoit ainsi un cadre procédural strict et non disponible.
Elle constate ensuite la convocation par un tiers pour éviter cette désignation obligatoire, ce qui méconnaît le schéma légal du décret de 1967 et la loi de 1965. Enfin, l’arrêt confirme l’annulation par substitution de motifs, isolant la seule irrégularité de convocation pour emporter la censure intégrale de l’assemblée.
B. La sanction de nullité étendue à toutes les résolutions
La sanction retenue est large, automatique, et vise l’ensemble des décisions prises sur la base d’une convocation irrégulière. La Cour conclut: « La convocation est nulle et entraîne par conséquent la nullité de ladite assemblée en toutes ses résolutions. »
Cette approche privilégie la protection de l’ordre public de direction, sans recherche d’un grief, car la vacance du syndic déclenche un mécanisme impératif de suppléance juridictionnelle. La solution s’inscrit dans une ligne jurisprudentielle rigoureuse imposant l’intervention judiciaire, afin de garantir la neutralité des convocations et la loyauté du processus décisionnel collectif.
II.
A. La caractérisation du détournement des règles de vote
Après l’annulation, la Cour examine les votes conférés par des mandats permanents et apprécie leur effet concret sur la sincérité des délibérations collectives. Elle relève: « Force est de constater que les acquéreurs des lots, ont toujours voté dans le même sens que cette société. »
Cette mécanique a consolidé une domination de l’assemblée, la juridiction ajoutant: « Elle a pu imposer différents syndics successifs au gré de sa volonté. » Le raisonnement qualifie un détournement des limites de l’article 22 de la loi de 1965, caractérisant un abus de majorité au détriment d’intérêts minoritaires légitimement protégés.
B. La portée indemnitaire et préventive de la solution
La réparation retenue s’appuie sur un préjudice personnel des minoritaires, « les copropriétaires opposants ou défaillants étaient en droit de réclamer l’indemnisation du préjudice personnel que leur causaient les décisions adoptées par l’assemblée générale violant les règles de fonctionnement, et ayant eu pour conséquence que les délibérations étaient intervenues dans des conditions irrégulières. » La reconnaissance d’un dommage propre à chaque opposant ou défaillant renforce l’effectivité du contrôle juridictionnel des délibérations viciées.
L’allocation forfaitaire prononcée renforce la prévention des manoeuvres structurelles, tout en évitant une évaluation probatoire complexe, mais elle appelle une vigilance quant à la proportionnalité des montants. La portée de l’arrêt tient ainsi à la clarification des séquences institutionnelles en copropriété dépourvue de syndic, et à l’encadrement des politiques de mandats de représentation.
Par un arrêt du 3 juillet 2025, la Cour d’appel d’Aix-en-Provence (RG n° 22/03716) se prononce sur la validité d’une assemblée générale. L’affaire concerne une copropriété anciennement organisée autour d’un lot hôtelier, ultérieurement subdivisé, où une société a convoqué l’assemblée du 4 mai 2017, alors qu’aucun syndic n’était en fonctions.
Des copropriétaires minoritaires ont contesté la régularité de la convocation et du bureau de séance. Le tribunal judiciaire de Nice, le 18 février 2022, a annulé l’assemblée pour divers griefs, décision frappée d’appel par l’exploitant. L’appelante invoquait l’absence d’exécution provisoire d’annulations antérieures, la liberté de division des lots, et la validité des pouvoirs, notamment pour la présidence de séance. Les intimés soutenaient la nullité de la convocation, la copropriété étant dépourvue de syndic, l’article 47 du décret de 1967 imposant un administrateur provisoire.
La question centrale portait sur la possibilité, pour un tiers, de convoquer l’assemblée en cas de vacance du syndic, et sur les effets d’éventuelles manoeuvres de majorité. La Cour retient l’exigence d’un administrateur provisoire dans ce cas, annule l’assemblée en toutes ses résolutions, puis alloue des dommages-intérêts aux copropriétaires minoritaires. L’analyse conduit d’abord à préciser le fondement d’ordre public de la nullité, avant d’en apprécier la valeur et la portée quant à la gouvernance syndicale.
I.
A. Le caractère d’ordre public de la désignation d’un administrateur provisoire
La Cour souligne l’impérativité des textes applicables et énonce: « Or, en application des textes susvisés, d’ordre public, la désignation d’un administrateur aurait dû être sollicitée. » Le rappel conjoint des articles de la loi de 1965 et du décret de 1967 assoit ainsi un cadre procédural strict et non disponible.
Elle constate ensuite la convocation par un tiers pour éviter cette désignation obligatoire, ce qui méconnaît le schéma légal du décret de 1967 et la loi de 1965. Enfin, l’arrêt confirme l’annulation par substitution de motifs, isolant la seule irrégularité de convocation pour emporter la censure intégrale de l’assemblée.
B. La sanction de nullité étendue à toutes les résolutions
La sanction retenue est large, automatique, et vise l’ensemble des décisions prises sur la base d’une convocation irrégulière. La Cour conclut: « La convocation est nulle et entraîne par conséquent la nullité de ladite assemblée en toutes ses résolutions. »
Cette approche privilégie la protection de l’ordre public de direction, sans recherche d’un grief, car la vacance du syndic déclenche un mécanisme impératif de suppléance juridictionnelle. La solution s’inscrit dans une ligne jurisprudentielle rigoureuse imposant l’intervention judiciaire, afin de garantir la neutralité des convocations et la loyauté du processus décisionnel collectif.
II.
A. La caractérisation du détournement des règles de vote
Après l’annulation, la Cour examine les votes conférés par des mandats permanents et apprécie leur effet concret sur la sincérité des délibérations collectives. Elle relève: « Force est de constater que les acquéreurs des lots, ont toujours voté dans le même sens que cette société. »
Cette mécanique a consolidé une domination de l’assemblée, la juridiction ajoutant: « Elle a pu imposer différents syndics successifs au gré de sa volonté. » Le raisonnement qualifie un détournement des limites de l’article 22 de la loi de 1965, caractérisant un abus de majorité au détriment d’intérêts minoritaires légitimement protégés.
B. La portée indemnitaire et préventive de la solution
La réparation retenue s’appuie sur un préjudice personnel des minoritaires, « les copropriétaires opposants ou défaillants étaient en droit de réclamer l’indemnisation du préjudice personnel que leur causaient les décisions adoptées par l’assemblée générale violant les règles de fonctionnement, et ayant eu pour conséquence que les délibérations étaient intervenues dans des conditions irrégulières. » La reconnaissance d’un dommage propre à chaque opposant ou défaillant renforce l’effectivité du contrôle juridictionnel des délibérations viciées.
L’allocation forfaitaire prononcée renforce la prévention des manoeuvres structurelles, tout en évitant une évaluation probatoire complexe, mais elle appelle une vigilance quant à la proportionnalité des montants. La portée de l’arrêt tient ainsi à la clarification des séquences institutionnelles en copropriété dépourvue de syndic, et à l’encadrement des politiques de mandats de représentation.