Tribunal judiciaire de Paris, le 13 juin 2025, n°24/57253
Tribunal judiciaire de Paris, ordonnance de référé du 13 juin 2025, n° RG 24/57253. Un bail commercial conclu en 2013, cédé en 2017, a connu des impayés. Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré le 25 mai 2023. Le preneur a soutenu avoir quitté les lieux en 2020, sans remise des clefs, et a sollicité des délais. Le bailleur a demandé la constatation de la résiliation de plein droit, l’expulsion, une provision et une indemnité d’occupation.
L’instance a été introduite en référé le 25 septembre 2024. À l’audience de mars 2025, le bailleur a maintenu ses demandes, l’adversaire a sollicité un échelonnement. La clôture a été différée en mai 2025 pour actualisation du décompte, en l’absence du preneur. Le juge a retenu l’acquisition de la clause résolutoire au 25 juin 2023, l’expulsion, une provision au titre des arriérés et une indemnité d’occupation jusqu’à remise des clefs.
La question posée portait sur les conditions d’intervention du juge des référés pour constater l’effet d’une clause résolutoire en matière de baux commerciaux et sur l’octroi de mesures accessoires. La solution retient, d’une part, que « la juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence […] pour constater l’acquisition de la clause résolutoire » et, d’autre part, que la provision est possible « dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable ».
I. Constat de la résiliation de plein droit en référé
A. L’office du juge des référés et l’absence d’exigence d’urgence
Le juge rappelle que « la juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail ». Cette affirmation s’inscrit dans une lecture finalisée du référé, lorsque l’obligation résulte d’une mécanique légale et contractuelle claire.
La spécificité du contentieux des baux commerciaux justifie cette approche pragmatique. Le référé se borne à vérifier des conditions objectives et l’absence de contestation sérieuse. L’économie du statut des baux commerciaux supporte ainsi une réponse rapide, dès lors que la clause est claire et que le commandement a produit son effet.
B. Les conditions de mise en œuvre de la clause résolutoire
Le contrat stipulait que « le bail sera résilié de plein droit à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, un mois après un commandement de payer demeuré sans effet ». Le juge constate la régularité formelle du commandement, sa référence à l’article L. 145-41 et le détail de la créance.
Deux éléments factuels déterminent l’issue. D’abord, « il est établi que les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans le mois de sa délivrance ». Ensuite, la clause ne requiert aucune interprétation. Il en résulte logiquement que « [i]l y a lieu en conséquence de constater le principe de l’acquisition de l’acquisition de la clause résolutoire au 25 juin 2023 ». La prétention de départ matériel sans remise des clefs demeure inopérante sur la résiliation, mais utile pour la période d’occupation.
II. Mesures accessoires et pouvoirs du juge des référés
A. Provision locative et indemnité d’occupation
L’article 835, alinéa 2, est rappelé en ces termes: « dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ». Le décompte locatif produit établit la dette au 4e trimestre 2024 inclus, sans contestation pertinente.
Le juge retient une provision à hauteur de 73.381,66 euros et précise, au vu de l’absence du preneur lors de la réouverture, qu’« aucune actualisation ne peut être retenue en l’absence de la défenderesse à l’audience ». La résiliation emporte une indemnité d’occupation au loyer contractuel, charges incluses, jusqu’à la remise des clefs, conforme à la qualité d’occupant sans droit ni titre et à la réparation du préjudice d’éviction.
B. Refus de délais et efficacité de la sanction
Le texte de l’article L. 145-41, alinéa 2, admet la suspension des effets de la clause, mais « [l]a clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ». Encore faut-il une demande recevable, des éléments probants et des garanties de paiement crédibles. Les seules pièces de 2022 et l’historique d’irrégularité ne suffisent pas.
Le refus de délais assure la cohérence du dispositif dans un contexte d’impayés durables. Il favorise la sécurité contractuelle et l’utilité de la clause, tout en préservant la possibilité d’un apurement volontaire. La combinaison de l’expulsion, de la provision et de l’indemnité d’occupation réalise un équilibre entre rapidité d’exécution et contrôle juridictionnel mesuré.
Tribunal judiciaire de Paris, ordonnance de référé du 13 juin 2025, n° RG 24/57253. Un bail commercial conclu en 2013, cédé en 2017, a connu des impayés. Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré le 25 mai 2023. Le preneur a soutenu avoir quitté les lieux en 2020, sans remise des clefs, et a sollicité des délais. Le bailleur a demandé la constatation de la résiliation de plein droit, l’expulsion, une provision et une indemnité d’occupation.
L’instance a été introduite en référé le 25 septembre 2024. À l’audience de mars 2025, le bailleur a maintenu ses demandes, l’adversaire a sollicité un échelonnement. La clôture a été différée en mai 2025 pour actualisation du décompte, en l’absence du preneur. Le juge a retenu l’acquisition de la clause résolutoire au 25 juin 2023, l’expulsion, une provision au titre des arriérés et une indemnité d’occupation jusqu’à remise des clefs.
La question posée portait sur les conditions d’intervention du juge des référés pour constater l’effet d’une clause résolutoire en matière de baux commerciaux et sur l’octroi de mesures accessoires. La solution retient, d’une part, que « la juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence […] pour constater l’acquisition de la clause résolutoire » et, d’autre part, que la provision est possible « dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable ».
I. Constat de la résiliation de plein droit en référé
A. L’office du juge des référés et l’absence d’exigence d’urgence
Le juge rappelle que « la juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail ». Cette affirmation s’inscrit dans une lecture finalisée du référé, lorsque l’obligation résulte d’une mécanique légale et contractuelle claire.
La spécificité du contentieux des baux commerciaux justifie cette approche pragmatique. Le référé se borne à vérifier des conditions objectives et l’absence de contestation sérieuse. L’économie du statut des baux commerciaux supporte ainsi une réponse rapide, dès lors que la clause est claire et que le commandement a produit son effet.
B. Les conditions de mise en œuvre de la clause résolutoire
Le contrat stipulait que « le bail sera résilié de plein droit à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, un mois après un commandement de payer demeuré sans effet ». Le juge constate la régularité formelle du commandement, sa référence à l’article L. 145-41 et le détail de la créance.
Deux éléments factuels déterminent l’issue. D’abord, « il est établi que les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans le mois de sa délivrance ». Ensuite, la clause ne requiert aucune interprétation. Il en résulte logiquement que « [i]l y a lieu en conséquence de constater le principe de l’acquisition de l’acquisition de la clause résolutoire au 25 juin 2023 ». La prétention de départ matériel sans remise des clefs demeure inopérante sur la résiliation, mais utile pour la période d’occupation.
II. Mesures accessoires et pouvoirs du juge des référés
A. Provision locative et indemnité d’occupation
L’article 835, alinéa 2, est rappelé en ces termes: « dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ». Le décompte locatif produit établit la dette au 4e trimestre 2024 inclus, sans contestation pertinente.
Le juge retient une provision à hauteur de 73.381,66 euros et précise, au vu de l’absence du preneur lors de la réouverture, qu’« aucune actualisation ne peut être retenue en l’absence de la défenderesse à l’audience ». La résiliation emporte une indemnité d’occupation au loyer contractuel, charges incluses, jusqu’à la remise des clefs, conforme à la qualité d’occupant sans droit ni titre et à la réparation du préjudice d’éviction.
B. Refus de délais et efficacité de la sanction
Le texte de l’article L. 145-41, alinéa 2, admet la suspension des effets de la clause, mais « [l]a clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ». Encore faut-il une demande recevable, des éléments probants et des garanties de paiement crédibles. Les seules pièces de 2022 et l’historique d’irrégularité ne suffisent pas.
Le refus de délais assure la cohérence du dispositif dans un contexte d’impayés durables. Il favorise la sécurité contractuelle et l’utilité de la clause, tout en préservant la possibilité d’un apurement volontaire. La combinaison de l’expulsion, de la provision et de l’indemnité d’occupation réalise un équilibre entre rapidité d’exécution et contrôle juridictionnel mesuré.