Cour d’appel de Poitiers, le 9 septembre 2025, n°23/02545
Par un arrêt rendu par la Cour d’appel de Poitiers le 9 septembre 2025, la responsabilité du syndicat des copropriétaires a été confirmée sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965. La juridiction d’appel a retenu que des infiltrations provenaient d’un défaut d’étanchéité d’une toiture-terrasse constituant une partie commune, et a alloué des dommages-intérêts au copropriétaire demandeur. L’arrêt confirme le jugement du tribunal judiciaire de La Rochelle du 26 septembre 2023, qui avait déjà admis l’origine commune du dommage et fixé l’indemnisation.
Les faits tiennent à l’acquisition d’un lot d’habitation et de stationnement en 2009 dans une résidence récente, suivie de travaux d’aménagement affectant uniquement les parties privatives. Des infiltrations sont apparues sous le toit-terrasse, lequel devait assurer l’étanchéité de l’ouvrage commun. Une expertise judiciaire a attribué ces désordres à l’absence d’étanchéité mise en œuvre lors de la construction. Entre-temps, le copropriétaire a cédé ses lots en 2019, en prenant contractuellement à sa charge les conséquences du sinistre et en consignant une somme séquestrée.
La procédure au fond a été engagée en 2023 contre le syndicat afin d’obtenir la réparation de préjudices matériel et moral. Le premier juge a fait droit aux demandes, écartant les moyens tenant à l’imputabilité des désordres au copropriétaire et au caractère abusif de son action. En appel, le syndicat a soutenu que les travaux privatifs réalisés par l’intimé, prétendument sans autorisation, auraient aggravé ou créé le vice, et a sollicité des dommages-intérêts pour procédure abusive. L’intimé a sollicité la confirmation intégrale, sur le fondement de la responsabilité spéciale de l’article 14.
La cour rappelle le texte appliqué par les juges du fond, en relevant que « Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires ». Elle constate ensuite, à partir des conclusions expertales, que « La conclusion de l’expert judiciaire, argumentée et qu’aucun élément des débats ne permet de réfuter, établit que les infiltrations trouvent leur origine dans un défaut d’étanchéité de la toiture-terrasse, partie commune, qui n’est pas imputable au copropriétaire ». En conséquence, la cour énonce que « Le syndicat des copropriétaires est dès lors, par application des dispositions précitées, responsable du préjudice subi par l’intimé ». Le préjudice moral est confirmé, la juridiction ajoutant que « Le premier juge a exactement apprécié l’indemnisation de ce préjudice moral à 3.000 € ». La demande de procédure abusive est écartée et « La charge des dépens d’appel incombe à l’appelant ».
I. Le choix d’une responsabilité de source objective au titre de l’article 14
A. L’origine commune du dommage comme critère déterminant
Le cœur de la solution tient à l’exigence d’un lien causal entre le dommage et une partie commune, indépendamment d’une faute prouvée du syndicat. La cour opère un contrôle de qualification sobre, en s’appuyant sur une expertise techniquement motivée. La phrase décisive est sans ambiguïté, puisque « La conclusion de l’expert judiciaire, argumentée et qu’aucun élément des débats ne permet de réfuter, établit que les infiltrations trouvent leur origine dans un défaut d’étanchéité de la toiture-terrasse, partie commune, qui n’est pas imputable au copropriétaire ». La charge probatoire, classiquement, porte sur l’origine commune et non sur une faute du gardien des parties communes.
La solution écarte toute confusion entre vice de construction et imputabilité aux travaux privatifs, parce que l’élément causal réside exclusivement dans l’étanchéité constitutive de la toiture, relevant matériellement et juridiquement de la sphère commune. Cette approche confirme que la responsabilité visée par l’article 14 se déclenche du seul fait du rattachement causal au support commun, peu important l’identité du constructeur initial ou la disparition d’un maître d’ouvrage.
B. L’indifférence des travaux privatifs lorsqu’ils sont sans emprise fonctionnelle
L’argumentation adversative tirée des aménagements privatifs est résolument neutralisée par l’analyse technique retenue. L’arrêt met au clair que les interventions privatives n’avaient pas trait à l’étanchéité, laquelle ne pouvait, au demeurant, être correctement exécutée dans la seule sphère privative. La cour souligne par là que l’assiette et le déploiement de l’étanchéité supposent des prolongements sur d’autres parties de l’immeuble, ce que seul le syndicat pouvait diligenter.
La conséquence logique est énoncée avec netteté, la cour rappelant que « Le syndicat des copropriétaires est dès lors, par application des dispositions précitées, responsable du préjudice subi par l’intimé ». La structure de responsabilité de l’article 14 impose donc la réparation, quitte à exercer des recours contre les intervenants de la construction, lorsque cela demeure possible, ou à défaut à organiser un financement collectif.
II. L’appréciation de la solution au regard du droit positif et de ses effets
A. La cohérence systémique et l’articulation avec les recours
La motivation s’insère dans une ligne jurisprudentielle bien établie qui distingue soigneusement la responsabilité envers la victime et les actions récursoires du syndicat. L’arrêt, en rappelant que « Le syndicat est responsable des dommages […] ayant leur origine dans les parties communes », protège l’ayant droit lésé sans exiger une preuve de faute du gardien. Cette protection est d’autant plus justifiée que le copropriétaire ne dispose pas, en pratique, d’un pouvoir d’intervention sur des ouvrages communs complexes.
L’arrêt préserve l’économie du système en réservant les « actions récursoires ». Le défaut d’étanchéité initial, s’il relève d’un vice de construction, peut ouvrir sur d’éventuelles garanties contre des constructeurs ou assureurs, si des délais et solvabilités le permettent. Le cas échéant, l’impossibilité de recours ne désactive pas la responsabilité envers la victime, ce qui renforce la prévisibilité et la sécurité des rapports en copropriété.
B. Les incidences indemnitaires et procédurales retenues par la cour
Sur l’indemnisation, la cour confirme le poste matériel, très précisément justifié par une opération nécessaire au diagnostic, et le poste moral lié aux contraintes procédurales subies. La motivation vise l’enchaînement contentieux, en retenant que « Le premier juge a exactement apprécié l’indemnisation de ce préjudice moral à 3.000 € ». La fonction réparatrice est calibrée de manière mesurée, sans excès, en privilégiant l’effectivité plutôt que la sanction.
S’agissant de la prétendue procédure abusive, la solution est ordonnée à la reconnaissance du bien-fondé de l’action, la juridiction d’appel écartant l’argumentation de l’appelant. La régulation des coûts suit alors la logique de la succombance, puisque « La charge des dépens d’appel incombe à l’appelant ». Le complément alloué au titre des frais non compris dans les dépens emporte un effet pédagogique clair, en rappelant que le refus injustifié d’assumer la responsabilité issue des parties communes expose à des coûts additionnels.
La décision éclaire ainsi la méthode de qualification de l’origine commune, la portée de l’article 14 dans un contentieux de vices de construction et l’équilibre entre protection de la victime et préservation des recours. Elle attend du syndicat une vigilance active dès l’apparition des désordres et une mobilisation diligente des leviers d’assurance ou de garantie, faute de quoi la réparation envers le lésé demeure à sa charge. La stabilité de la solution confirme la centralité de l’ouvrage commun dans le régime de responsabilité propre à la copropriété, sans préjudice d’une gestion a posteriori des responsabilités techniques.
Par un arrêt rendu par la Cour d’appel de Poitiers le 9 septembre 2025, la responsabilité du syndicat des copropriétaires a été confirmée sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965. La juridiction d’appel a retenu que des infiltrations provenaient d’un défaut d’étanchéité d’une toiture-terrasse constituant une partie commune, et a alloué des dommages-intérêts au copropriétaire demandeur. L’arrêt confirme le jugement du tribunal judiciaire de La Rochelle du 26 septembre 2023, qui avait déjà admis l’origine commune du dommage et fixé l’indemnisation.
Les faits tiennent à l’acquisition d’un lot d’habitation et de stationnement en 2009 dans une résidence récente, suivie de travaux d’aménagement affectant uniquement les parties privatives. Des infiltrations sont apparues sous le toit-terrasse, lequel devait assurer l’étanchéité de l’ouvrage commun. Une expertise judiciaire a attribué ces désordres à l’absence d’étanchéité mise en œuvre lors de la construction. Entre-temps, le copropriétaire a cédé ses lots en 2019, en prenant contractuellement à sa charge les conséquences du sinistre et en consignant une somme séquestrée.
La procédure au fond a été engagée en 2023 contre le syndicat afin d’obtenir la réparation de préjudices matériel et moral. Le premier juge a fait droit aux demandes, écartant les moyens tenant à l’imputabilité des désordres au copropriétaire et au caractère abusif de son action. En appel, le syndicat a soutenu que les travaux privatifs réalisés par l’intimé, prétendument sans autorisation, auraient aggravé ou créé le vice, et a sollicité des dommages-intérêts pour procédure abusive. L’intimé a sollicité la confirmation intégrale, sur le fondement de la responsabilité spéciale de l’article 14.
La cour rappelle le texte appliqué par les juges du fond, en relevant que « Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires ». Elle constate ensuite, à partir des conclusions expertales, que « La conclusion de l’expert judiciaire, argumentée et qu’aucun élément des débats ne permet de réfuter, établit que les infiltrations trouvent leur origine dans un défaut d’étanchéité de la toiture-terrasse, partie commune, qui n’est pas imputable au copropriétaire ». En conséquence, la cour énonce que « Le syndicat des copropriétaires est dès lors, par application des dispositions précitées, responsable du préjudice subi par l’intimé ». Le préjudice moral est confirmé, la juridiction ajoutant que « Le premier juge a exactement apprécié l’indemnisation de ce préjudice moral à 3.000 € ». La demande de procédure abusive est écartée et « La charge des dépens d’appel incombe à l’appelant ».
I. Le choix d’une responsabilité de source objective au titre de l’article 14
A. L’origine commune du dommage comme critère déterminant
Le cœur de la solution tient à l’exigence d’un lien causal entre le dommage et une partie commune, indépendamment d’une faute prouvée du syndicat. La cour opère un contrôle de qualification sobre, en s’appuyant sur une expertise techniquement motivée. La phrase décisive est sans ambiguïté, puisque « La conclusion de l’expert judiciaire, argumentée et qu’aucun élément des débats ne permet de réfuter, établit que les infiltrations trouvent leur origine dans un défaut d’étanchéité de la toiture-terrasse, partie commune, qui n’est pas imputable au copropriétaire ». La charge probatoire, classiquement, porte sur l’origine commune et non sur une faute du gardien des parties communes.
La solution écarte toute confusion entre vice de construction et imputabilité aux travaux privatifs, parce que l’élément causal réside exclusivement dans l’étanchéité constitutive de la toiture, relevant matériellement et juridiquement de la sphère commune. Cette approche confirme que la responsabilité visée par l’article 14 se déclenche du seul fait du rattachement causal au support commun, peu important l’identité du constructeur initial ou la disparition d’un maître d’ouvrage.
B. L’indifférence des travaux privatifs lorsqu’ils sont sans emprise fonctionnelle
L’argumentation adversative tirée des aménagements privatifs est résolument neutralisée par l’analyse technique retenue. L’arrêt met au clair que les interventions privatives n’avaient pas trait à l’étanchéité, laquelle ne pouvait, au demeurant, être correctement exécutée dans la seule sphère privative. La cour souligne par là que l’assiette et le déploiement de l’étanchéité supposent des prolongements sur d’autres parties de l’immeuble, ce que seul le syndicat pouvait diligenter.
La conséquence logique est énoncée avec netteté, la cour rappelant que « Le syndicat des copropriétaires est dès lors, par application des dispositions précitées, responsable du préjudice subi par l’intimé ». La structure de responsabilité de l’article 14 impose donc la réparation, quitte à exercer des recours contre les intervenants de la construction, lorsque cela demeure possible, ou à défaut à organiser un financement collectif.
II. L’appréciation de la solution au regard du droit positif et de ses effets
A. La cohérence systémique et l’articulation avec les recours
La motivation s’insère dans une ligne jurisprudentielle bien établie qui distingue soigneusement la responsabilité envers la victime et les actions récursoires du syndicat. L’arrêt, en rappelant que « Le syndicat est responsable des dommages […] ayant leur origine dans les parties communes », protège l’ayant droit lésé sans exiger une preuve de faute du gardien. Cette protection est d’autant plus justifiée que le copropriétaire ne dispose pas, en pratique, d’un pouvoir d’intervention sur des ouvrages communs complexes.
L’arrêt préserve l’économie du système en réservant les « actions récursoires ». Le défaut d’étanchéité initial, s’il relève d’un vice de construction, peut ouvrir sur d’éventuelles garanties contre des constructeurs ou assureurs, si des délais et solvabilités le permettent. Le cas échéant, l’impossibilité de recours ne désactive pas la responsabilité envers la victime, ce qui renforce la prévisibilité et la sécurité des rapports en copropriété.
B. Les incidences indemnitaires et procédurales retenues par la cour
Sur l’indemnisation, la cour confirme le poste matériel, très précisément justifié par une opération nécessaire au diagnostic, et le poste moral lié aux contraintes procédurales subies. La motivation vise l’enchaînement contentieux, en retenant que « Le premier juge a exactement apprécié l’indemnisation de ce préjudice moral à 3.000 € ». La fonction réparatrice est calibrée de manière mesurée, sans excès, en privilégiant l’effectivité plutôt que la sanction.
S’agissant de la prétendue procédure abusive, la solution est ordonnée à la reconnaissance du bien-fondé de l’action, la juridiction d’appel écartant l’argumentation de l’appelant. La régulation des coûts suit alors la logique de la succombance, puisque « La charge des dépens d’appel incombe à l’appelant ». Le complément alloué au titre des frais non compris dans les dépens emporte un effet pédagogique clair, en rappelant que le refus injustifié d’assumer la responsabilité issue des parties communes expose à des coûts additionnels.
La décision éclaire ainsi la méthode de qualification de l’origine commune, la portée de l’article 14 dans un contentieux de vices de construction et l’équilibre entre protection de la victime et préservation des recours. Elle attend du syndicat une vigilance active dès l’apparition des désordres et une mobilisation diligente des leviers d’assurance ou de garantie, faute de quoi la réparation envers le lésé demeure à sa charge. La stabilité de la solution confirme la centralité de l’ouvrage commun dans le régime de responsabilité propre à la copropriété, sans préjudice d’une gestion a posteriori des responsabilités techniques.