Cour d’appel de Basse-Terre, le 24 juillet 2025, n°24/00481
La Cour d’appel de Basse-Terre, 24 juillet 2025 (1re chambre civile), statue sur l’appel d’un jugement du tribunal de proximité de Saint‑Martin du 11 mars 2024 relatif au recouvrement de charges de copropriété. Le litige porte sur le quantum des sommes exigibles et sur la preuve de certaines rubriques de créances au regard du régime de la loi du 10 juillet 1965.
Un syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, a sollicité la condamnation d’un copropriétaire au paiement d’arriérés de charges et d’appels de fonds pour travaux sur les exercices 2019 à 2022. Le premier juge a partiellement fait droit, fixant la dette à 3 888,42 euros, rejetant le surplus et écartant l’application de l’article 700 du code de procédure civile. L’appel a été interjeté afin d’obtenir 8 105,48 euros, outre frais irrépétibles, l’intimé n’ayant pas constitué avocat.
La question posée concernait l’étendue et les modalités de la preuve des charges et travaux en copropriété, notamment en l’absence de procès‑verbaux d’assemblée générale et de réclamations préalables, ainsi que la qualification de certains postes accessoires. Elle impliquait aussi la détermination du point de départ des intérêts et l’opportunité d’une allocation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
La cour réforme partiellement. Elle retient une dette de 7 601,80 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter de la décision, tout en retranchant les postes non justifiés. Elle motive notamment que « Les procès-verbaux d’assemblée générale ne sont pas versés au débat » et qu’« Aucune réclamation par lettre recommandée avec accusé de réception n’est produite ». Elle précise encore que « doivent être écartées les sommes qui ne s’apparentent pas à des travaux ou des charges », et ajoute, sur la liquidation, que « Le surplus n’est pas justifié ». S’agissant du droit, la cour rappelle qu’« En application des dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs », puis qu’« Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes ». Enfin, elle refuse une indemnité au titre de l’article 700, jugeant que l’appel « a été rendu nécessaire par [la] carence à produire toutes les pièces utiles devant le premier juge » et confirme le sort des dépens.
I. Exigences probatoires et délimitation de la dette de charges
A. L’exclusion des postes non rattachés à des charges ou travaux La cour procède à une qualification stricte des sommes intégrables au passif du copropriétaire. Elle écarte ce qui ne procède pas d’une charge au sens de la loi de 1965, ni d’un appel de fonds régulièrement décidé. Elle relève ainsi que « doivent être écartées les sommes qui ne s’apparentent pas à des travaux ou des charges », vise un « complément procédure civile » et neutralise un report à nouveau jugé insuffisamment explicité. Cette orientation confirme que la créance du syndicat n’est pas une créance ouverte, mais une créance d’assiette légale et conventionnelle, dont chaque ligne doit être justifiée par sa nature et son origine.
Cette méthode protège le principe de spécialité des charges, en évitant la dilution de frais périphériques dans le corps de la dette principale. Elle rétablit l’équilibre des contributions en empêchant que des sommes sans fondement normatif certain aggravent le passif du copropriétaire redevable.
B. La preuve des décisions collectives et des mises en demeure La cour met l’accent sur l’insuffisance probatoire relative aux décisions et diligences préalables. Elle constate que « Les procès-verbaux d’assemblée générale ne sont pas versés au débat », ce qui fait défaut pour asseoir des appels de fonds de travaux spéciaux, et que « Aucune réclamation par lettre recommandée avec accusé de réception n’est produite ». L’exigence probatoire est ainsi double : décision régulière d’assemblée pour les rubriques nécessitant un vote et démonstration d’une réclamation conforme aux stipulations applicables.
En l’absence de ces pièces, la cour ne rejette pas en bloc la demande. Elle opère un tri rigoureux à partir des appels de charges récurrents et des paiements effectués, puis arrête le solde exigible au vu d’éléments certains. Ce procédé concilie sécurité de la preuve et effectivité du recouvrement, sans suppléer la carence documentaire du demandeur.
II. Portée de la solution et appréciation au regard du droit positif
A. L’articulation avec l’article 10 de la loi de 1965 La solution s’enracine dans le texte cardinal rappelé par la cour : « En application des dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs », puis « Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes ». L’arrêt réaffirme que la dette de charges s’apprécie selon l’utilité objective et la répartition conventionnelle, sous réserve d’une démonstration complète de l’assise décisionnelle lorsqu’il s’agit de travaux.
La liquidation opérée retient un montant aligné sur les appels effectivement notifiés et les paiements reconnus. La cour évoque la moyenne annuelle des charges et constate des versements très inférieurs. Elle en déduit, au terme d’un examen « exhaustif », le quantum de 7 601,80 euros. Sur les accessoires, elle admet les intérêts « au taux légal à compter de l’arrêt » dans ses motifs, tandis que le dispositif retient la décision. Ce choix s’explique par la nécessité de lier le cours des intérêts à la fixation judiciaire du montant, la dette n’ayant été intégralement liquidée qu’en appel.
B. Les incidences contentieuses et pratiques pour les acteurs de la copropriété La portée pratique est nette. L’arrêt valide une approche probatoire sélective et exigeante, conduisant à retrancher les écritures non démontrées sans anéantir la créance certaine. Il invite les syndicats à produire systématiquement procès‑verbaux d’assemblée et pièces justificatives des rubriques litigieuses, afin d’éviter des réductions inéluctables du quantum réclamé.
La décision trace aussi une ligne en matière de frais irrépétibles. Elle confirme que l’allocation sur le fondement de l’article 700 suppose une attitude processuelle diligente du demandeur. La cour retient que l’appel « a été rendu nécessaire par [la] carence à produire toutes les pièces utiles devant le premier juge », et « Le jugement est confirmé en ce qu’il a statué sur les dépens et la demande en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ». Le signal est clair : la rigueur probatoire commande la stratégie contentieuse et conditionne l’économie du procès.
La Cour d’appel de Basse-Terre, 24 juillet 2025 (1re chambre civile), statue sur l’appel d’un jugement du tribunal de proximité de Saint‑Martin du 11 mars 2024 relatif au recouvrement de charges de copropriété. Le litige porte sur le quantum des sommes exigibles et sur la preuve de certaines rubriques de créances au regard du régime de la loi du 10 juillet 1965.
Un syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, a sollicité la condamnation d’un copropriétaire au paiement d’arriérés de charges et d’appels de fonds pour travaux sur les exercices 2019 à 2022. Le premier juge a partiellement fait droit, fixant la dette à 3 888,42 euros, rejetant le surplus et écartant l’application de l’article 700 du code de procédure civile. L’appel a été interjeté afin d’obtenir 8 105,48 euros, outre frais irrépétibles, l’intimé n’ayant pas constitué avocat.
La question posée concernait l’étendue et les modalités de la preuve des charges et travaux en copropriété, notamment en l’absence de procès‑verbaux d’assemblée générale et de réclamations préalables, ainsi que la qualification de certains postes accessoires. Elle impliquait aussi la détermination du point de départ des intérêts et l’opportunité d’une allocation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
La cour réforme partiellement. Elle retient une dette de 7 601,80 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter de la décision, tout en retranchant les postes non justifiés. Elle motive notamment que « Les procès-verbaux d’assemblée générale ne sont pas versés au débat » et qu’« Aucune réclamation par lettre recommandée avec accusé de réception n’est produite ». Elle précise encore que « doivent être écartées les sommes qui ne s’apparentent pas à des travaux ou des charges », et ajoute, sur la liquidation, que « Le surplus n’est pas justifié ». S’agissant du droit, la cour rappelle qu’« En application des dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs », puis qu’« Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes ». Enfin, elle refuse une indemnité au titre de l’article 700, jugeant que l’appel « a été rendu nécessaire par [la] carence à produire toutes les pièces utiles devant le premier juge » et confirme le sort des dépens.
I. Exigences probatoires et délimitation de la dette de charges
A. L’exclusion des postes non rattachés à des charges ou travaux
La cour procède à une qualification stricte des sommes intégrables au passif du copropriétaire. Elle écarte ce qui ne procède pas d’une charge au sens de la loi de 1965, ni d’un appel de fonds régulièrement décidé. Elle relève ainsi que « doivent être écartées les sommes qui ne s’apparentent pas à des travaux ou des charges », vise un « complément procédure civile » et neutralise un report à nouveau jugé insuffisamment explicité. Cette orientation confirme que la créance du syndicat n’est pas une créance ouverte, mais une créance d’assiette légale et conventionnelle, dont chaque ligne doit être justifiée par sa nature et son origine.
Cette méthode protège le principe de spécialité des charges, en évitant la dilution de frais périphériques dans le corps de la dette principale. Elle rétablit l’équilibre des contributions en empêchant que des sommes sans fondement normatif certain aggravent le passif du copropriétaire redevable.
B. La preuve des décisions collectives et des mises en demeure
La cour met l’accent sur l’insuffisance probatoire relative aux décisions et diligences préalables. Elle constate que « Les procès-verbaux d’assemblée générale ne sont pas versés au débat », ce qui fait défaut pour asseoir des appels de fonds de travaux spéciaux, et que « Aucune réclamation par lettre recommandée avec accusé de réception n’est produite ». L’exigence probatoire est ainsi double : décision régulière d’assemblée pour les rubriques nécessitant un vote et démonstration d’une réclamation conforme aux stipulations applicables.
En l’absence de ces pièces, la cour ne rejette pas en bloc la demande. Elle opère un tri rigoureux à partir des appels de charges récurrents et des paiements effectués, puis arrête le solde exigible au vu d’éléments certains. Ce procédé concilie sécurité de la preuve et effectivité du recouvrement, sans suppléer la carence documentaire du demandeur.
II. Portée de la solution et appréciation au regard du droit positif
A. L’articulation avec l’article 10 de la loi de 1965
La solution s’enracine dans le texte cardinal rappelé par la cour : « En application des dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs », puis « Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes ». L’arrêt réaffirme que la dette de charges s’apprécie selon l’utilité objective et la répartition conventionnelle, sous réserve d’une démonstration complète de l’assise décisionnelle lorsqu’il s’agit de travaux.
La liquidation opérée retient un montant aligné sur les appels effectivement notifiés et les paiements reconnus. La cour évoque la moyenne annuelle des charges et constate des versements très inférieurs. Elle en déduit, au terme d’un examen « exhaustif », le quantum de 7 601,80 euros. Sur les accessoires, elle admet les intérêts « au taux légal à compter de l’arrêt » dans ses motifs, tandis que le dispositif retient la décision. Ce choix s’explique par la nécessité de lier le cours des intérêts à la fixation judiciaire du montant, la dette n’ayant été intégralement liquidée qu’en appel.
B. Les incidences contentieuses et pratiques pour les acteurs de la copropriété
La portée pratique est nette. L’arrêt valide une approche probatoire sélective et exigeante, conduisant à retrancher les écritures non démontrées sans anéantir la créance certaine. Il invite les syndicats à produire systématiquement procès‑verbaux d’assemblée et pièces justificatives des rubriques litigieuses, afin d’éviter des réductions inéluctables du quantum réclamé.
La décision trace aussi une ligne en matière de frais irrépétibles. Elle confirme que l’allocation sur le fondement de l’article 700 suppose une attitude processuelle diligente du demandeur. La cour retient que l’appel « a été rendu nécessaire par [la] carence à produire toutes les pièces utiles devant le premier juge », et « Le jugement est confirmé en ce qu’il a statué sur les dépens et la demande en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ». Le signal est clair : la rigueur probatoire commande la stratégie contentieuse et conditionne l’économie du procès.