Cour d’appel de Aix-en-Provence, le 3 juillet 2025, n°22/03825
Cour d’appel d’Aix-en-Provence, 3 juillet 2025. L’arrêt tranche un contentieux de copropriété portant sur la validité d’une assemblée convoquée par un syndic privé de pouvoir.
Un ensemble immobilier a connu d’importantes transformations, puis des cessions en bloc de lots assorties de baux commerciaux donnant représentation aux assemblées au profit de l’exploitant.
Une assemblée de 2013 avait désigné un syndic. Un jugement du 26 novembre 2020 a ultérieurement annulé cette désignation, privant rétroactivement ce mandataire de son pouvoir.
Une assemblée du 22 août 2014 fut néanmoins convoquée par une société issue d’une fusion‑absorption du syndic initial, intervenue fin 2013, et devenue juridiquement distincte.
Par jugement du 18 février 2022, l’annulation de cette assemblée a été prononcée, des demandes indemnitaires diverses ont été examinées, et des frais alloués partiellement.
Les appelantes sollicitaient la réformation, tandis que plusieurs intimés demandaient l’aggravation des condamnations et des injonctions comptables, notamment sur des ravalements contestés.
La question centrale portait sur l’office de la juridiction d’appel au regard de l’article 954 du code de procédure civile, puis sur l’habilitation du syndic convoquant.
La solution confirme l’annulation de l’assemblée, écarte plusieurs demandes indemnitaires faute de lien, mais retient un préjudice autonome des copropriétaires minoritaires quant à leur voix.
I. Le cadre procédural et la nullité de l’assemblée
A. L’exigence du dispositif et l’office de la juridiction d’appel
La décision rappelle la rigueur de l’article 954. Elle énonce que « Selon l’article 954 du code de procédure civile, les prétentions des parties sont récapitulées sous forme de dispositif ».
Elle précise encore que « la cour d’appel ne statuant que sur les prétentions énoncées au dispositif ». La portée est nette: sans demande articulée, l’infirmation demeure hors de portée.
Elle ajoute que « Cette règle poursuit un but légitime, tenant au respect des droits de la défense et à la bonne administration de la justice ». La discipline du dispositif gouverne l’étendue du pouvoir de réformation.
En l’espèce, le dispositif d’appel visait seulement une réformation abstraite de certains chefs. La confirmation s’imposait, la cour limitant son office à ce qui était valablement saisi.
B. La nullité de l’assemblée faute d’habilitation du syndic
La décision retient ensuite que l’annulation antérieure de la désignation du syndic emporte effet sur l’assemblée suivante. Elle affirme: « L’annulation de la décision d’assemblée générale qui a désigné le syndic rend annulable l’assemblée suivante convoquée le 30 juillet 2014 par ce même syndic rétroactivement privé de pouvoir, cette assemblée ayant fait l’objet d’une contestation ».
Le raisonnement se double de l’effet d’une fusion‑absorption intervenue entre le syndic désigné et une nouvelle société. La cour en déduit la caducité du contrat de syndic, non transmissible.
Le texte précise: « Il a donc eu une fusion – absorption d’une société désignée syndic d’une copropriété, qui entraîne l’extinction de plein droit du contrat la liant avec le syndicat des copropriétaires. En effet, la loi du 10’juillet 1965 interdit au syndic de se faire substituer en application de l’article 18 de la loi du 10’juillet 1965 ».
La conséquence est claire: « Dès lors, la SAS qui a convoqué l’assemblée générale n’était pas habilitée à le faire ». La nullité de l’assemblée s’en déduit nécessairement.
Cette solution procédurale ouvre sur l’examen des demandes accessoires, notamment l’office du juge face aux prétentions indemnitaires et aux frais, dans un contentieux de copropriété complexe.
II. Valeur et portée des appréciations accessoires
A. Le filtre du lien suffisant et la cohérence de l’instance
A propos des troubles de jouissance liés à un ravalement, la cour applique le critère du lien suffisant. Elle rappelle que « Selon l’article 70 du code de procédure civile, les demandes reconventionnelles ou additionnelles ne sont recevables que si elles se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant ».
Les prétentions indemnitaires, orientées vers l’exécution matérielle de travaux, excédaient l’objet du litige d’annulation. Leur rejet préserve la cohérence du procès et évite des décisions contradictoires.
La démarche s’articule aussi avec une procédure pendante relative aux parties communes. L’économie générale du contentieux commande de scinder les débats selon leur rattachement fonctionnel.
B. La reconnaissance d’un préjudice démocratique et ses limites
La décision admet, en revanche, l’atteinte portée aux droits de voix des minoritaires par des mécanismes de représentation systématique. Le préjudice réside dans l’impossibilité pratique d’infléchir les délibérations.
L’indemnisation demeure mesurée, de nature réparatrice, sans valider pour autant les griefs techniques liés aux travaux. Elle se distingue de l’annulation, qui sanctionne ici l’absence d’habilitation du syndic.
La portée de l’arrêt est double. Elle renforce la discipline du dispositif en appel et réaffirme l’indisponibilité du mandat de syndic en cas de transformation sociétaire.
Les acteurs de la copropriété en tirent une exigence de vigilance. Toute convocation suppose un syndic habilité, et toute prétention en appel requiert un dispositif clair et opérant.
Cour d’appel d’Aix-en-Provence, 3 juillet 2025. L’arrêt tranche un contentieux de copropriété portant sur la validité d’une assemblée convoquée par un syndic privé de pouvoir.
Un ensemble immobilier a connu d’importantes transformations, puis des cessions en bloc de lots assorties de baux commerciaux donnant représentation aux assemblées au profit de l’exploitant.
Une assemblée de 2013 avait désigné un syndic. Un jugement du 26 novembre 2020 a ultérieurement annulé cette désignation, privant rétroactivement ce mandataire de son pouvoir.
Une assemblée du 22 août 2014 fut néanmoins convoquée par une société issue d’une fusion‑absorption du syndic initial, intervenue fin 2013, et devenue juridiquement distincte.
Par jugement du 18 février 2022, l’annulation de cette assemblée a été prononcée, des demandes indemnitaires diverses ont été examinées, et des frais alloués partiellement.
Les appelantes sollicitaient la réformation, tandis que plusieurs intimés demandaient l’aggravation des condamnations et des injonctions comptables, notamment sur des ravalements contestés.
La question centrale portait sur l’office de la juridiction d’appel au regard de l’article 954 du code de procédure civile, puis sur l’habilitation du syndic convoquant.
La solution confirme l’annulation de l’assemblée, écarte plusieurs demandes indemnitaires faute de lien, mais retient un préjudice autonome des copropriétaires minoritaires quant à leur voix.
I. Le cadre procédural et la nullité de l’assemblée
A. L’exigence du dispositif et l’office de la juridiction d’appel
La décision rappelle la rigueur de l’article 954. Elle énonce que « Selon l’article 954 du code de procédure civile, les prétentions des parties sont récapitulées sous forme de dispositif ».
Elle précise encore que « la cour d’appel ne statuant que sur les prétentions énoncées au dispositif ». La portée est nette: sans demande articulée, l’infirmation demeure hors de portée.
Elle ajoute que « Cette règle poursuit un but légitime, tenant au respect des droits de la défense et à la bonne administration de la justice ». La discipline du dispositif gouverne l’étendue du pouvoir de réformation.
En l’espèce, le dispositif d’appel visait seulement une réformation abstraite de certains chefs. La confirmation s’imposait, la cour limitant son office à ce qui était valablement saisi.
B. La nullité de l’assemblée faute d’habilitation du syndic
La décision retient ensuite que l’annulation antérieure de la désignation du syndic emporte effet sur l’assemblée suivante. Elle affirme: « L’annulation de la décision d’assemblée générale qui a désigné le syndic rend annulable l’assemblée suivante convoquée le 30 juillet 2014 par ce même syndic rétroactivement privé de pouvoir, cette assemblée ayant fait l’objet d’une contestation ».
Le raisonnement se double de l’effet d’une fusion‑absorption intervenue entre le syndic désigné et une nouvelle société. La cour en déduit la caducité du contrat de syndic, non transmissible.
Le texte précise: « Il a donc eu une fusion – absorption d’une société désignée syndic d’une copropriété, qui entraîne l’extinction de plein droit du contrat la liant avec le syndicat des copropriétaires. En effet, la loi du 10’juillet 1965 interdit au syndic de se faire substituer en application de l’article 18 de la loi du 10’juillet 1965 ».
La conséquence est claire: « Dès lors, la SAS qui a convoqué l’assemblée générale n’était pas habilitée à le faire ». La nullité de l’assemblée s’en déduit nécessairement.
Cette solution procédurale ouvre sur l’examen des demandes accessoires, notamment l’office du juge face aux prétentions indemnitaires et aux frais, dans un contentieux de copropriété complexe.
II. Valeur et portée des appréciations accessoires
A. Le filtre du lien suffisant et la cohérence de l’instance
A propos des troubles de jouissance liés à un ravalement, la cour applique le critère du lien suffisant. Elle rappelle que « Selon l’article 70 du code de procédure civile, les demandes reconventionnelles ou additionnelles ne sont recevables que si elles se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant ».
Les prétentions indemnitaires, orientées vers l’exécution matérielle de travaux, excédaient l’objet du litige d’annulation. Leur rejet préserve la cohérence du procès et évite des décisions contradictoires.
La démarche s’articule aussi avec une procédure pendante relative aux parties communes. L’économie générale du contentieux commande de scinder les débats selon leur rattachement fonctionnel.
B. La reconnaissance d’un préjudice démocratique et ses limites
La décision admet, en revanche, l’atteinte portée aux droits de voix des minoritaires par des mécanismes de représentation systématique. Le préjudice réside dans l’impossibilité pratique d’infléchir les délibérations.
L’indemnisation demeure mesurée, de nature réparatrice, sans valider pour autant les griefs techniques liés aux travaux. Elle se distingue de l’annulation, qui sanctionne ici l’absence d’habilitation du syndic.
La portée de l’arrêt est double. Elle renforce la discipline du dispositif en appel et réaffirme l’indisponibilité du mandat de syndic en cas de transformation sociétaire.
Les acteurs de la copropriété en tirent une exigence de vigilance. Toute convocation suppose un syndic habilité, et toute prétention en appel requiert un dispositif clair et opérant.