Tribunal judiciaire de Nancy, le 17 juin 2025, n°25/00021
Par ordonnance de référé rendue par le Tribunal judiciaire de Nancy le 17 juin 2025, le juge des référés tranche un litige de bail commercial. La décision aborde l’acquisition d’une clause résolutoire, la suspension de ses effets, l’indemnité d’occupation et l’allocation d’une provision au titre d’une clause pénale.
Un bail commercial, conclu en 2014, portait sur des locaux à usage d’optique avec emplacements de stationnement. Des loyers et charges sont demeurés impayés à compter de septembre 2024, malgré un commandement délivré le 15 octobre 2024. Le juge relève que « Le commandement de payer est demeuré infructueux puisque les loyers et charges impayés depuis septembre 2024 n’ont pas été régularisés dans le délai d’un mois. »
Le bailleur a sollicité la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, l’expulsion, une indemnité d’occupation et une provision au titre des pénalités de retard. Le preneur a requis la suspension des effets de la clause résolutoire par l’octroi de délais, tout en contestant la créance afférente aux pénalités de retard.
La question centrale portait sur les conditions de la mise en œuvre de la clause résolutoire au regard de l’article L. 145-41 du code de commerce, et sur la possibilité de suspendre ses effets sans octroi préalable de délais au sens de l’article 1343-5 du code civil. Elle concernait également l’office du juge des référés sur l’indemnité d’occupation et l’existence d’une contestation sérieuse quant à la clause pénale. Le juge énonce que « Dès lors, la clause résolutoire s’est trouvée acquise au 15 novembre 2024. » et, au dispositif, « CONSTATONS l’acquisition au 15 novembre 2024 de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail commercial consenti le 5 juin 2014, portant sur un local situé 68 boulevard Jean Jaurès à Tomblaine (54510) ; ». Il refuse la suspension des effets, retient une indemnité d’occupation et dit « DISONS n’y avoir lieu à référé concernant la demande de provision sur les pénalités de retard ; ».
I. La mise en œuvre de la clause résolutoire et ses effets immédiats
A. Constat du commandement infructueux et date d’acquisition
Le raisonnement s’adosse à l’article L. 145-41 du code de commerce, qui subordonne la résiliation de plein droit à un commandement demeuré infructueux pendant un mois. Le juge constate l’inexécution dans le délai imparti, ce qui emporte l’effet automatique de la clause. La motivation est claire et factuelle, à bonne distance de toute appréciation discutable sur le quantum exigible. L’arrêt retient précisément que « Le commandement de payer est demeuré infructueux […] dans le délai d’un mois », puis en déduit que « Dès lors, la clause résolutoire s’est trouvée acquise au 15 novembre 2024. » La solution est parfaitement conforme au texte, la date d’acquisition étant déterminée de manière objective.
La portée immédiate de cette constatation ressort du dispositif, qui actant la résiliation, fige la situation juridique du preneur à compter de la date retenue. Le juge rappelle en outre l’exécution provisoire propre au référé, par la formule « RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire par provision malgré appel ; », ce qui sécurise l’effectivité des mesures qui en découlent.
B. Occupation sans droit ni titre et indemnité provisionnelle d’occupation
La résiliation acquise, l’occupation devient dépourvue de titre. La décision le souligne nettement : « En outre, la clause résolutoire s’étant trouvée acquise au 15 novembre 2024, le locataire est depuis cette date occupant sans droit ni titre. » L’indemnité d’occupation provisionnelle est alors fixée en référence au dernier loyer charges et taxes comprises, solution usuelle en référé, dès lors que l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable au sens de l’article 835 du code de procédure civile.
Le juge se borne à prendre acte du niveau contractuel des prestations financières, sans trancher définitivement d’éventuels différends sur le décompte fin. Cette mesure, par nature provisoire, corrige l’enrichissement injustifié de l’occupant et préserve les intérêts du bailleur dans l’attente d’un examen au fond, s’il advenait.
II. Les limites de l’office du juge des référés en matière de délais et de clause pénale
A. Suspension de la clause résolutoire et condition préalable d’octroi de délais
La décision articule l’article 1343-5 du code civil et l’article L. 145-41 du code de commerce en rappelant la conditionnalité des délais. Le juge énonce avec précision que « Il résulte de ces dispositions que pour ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire, le juge doit nécessairement et préalablement accorder des délais au locataire. » Ici, le preneur avait apuré son passif après l’expiration du délai d’un mois, si bien qu’aucun échéancier utile ne demeurait à accorder.
En l’absence de délais susceptibles de donner prise à la suspension, la demande est logiquement rejetée. La formulation est nette et cohérente avec le cadre légal : « Dès lors, la demande de suspension des effets de la clause sera rejetée. » La solution dissuade un apurement purement opportuniste, postérieur au délai légal, de neutraliser la clause, tout en préservant la faculté de délais lorsque subsiste une dette échelonnable.
B. Clause pénale et contestation sérieuse au regard de l’article 1231-5 du code civil
S’agissant des pénalités de retard, le juge des référés s’interdit d’allouer une provision lorsque l’existence de l’obligation se heurte à une contestation sérieuse. L’article 1231-5 confère au juge du fond un pouvoir de modulation de la clause pénale en cas de caractère manifestement excessif ou dérisoire. Ce pouvoir, par lui-même, introduit une incertitude incompatible avec l’allocation de provisions en référé.
La motivation retient précisément que « Le pouvoir de modulation de la clause pénale reconnue au juge du fond rendant l’existence de l’obligation sérieusement contestable, il sera dit n’y avoir lieu à référé sur cette prétention. » Le dispositif en tire les conséquences en ces termes : « DISONS n’y avoir lieu à référé concernant la demande de provision sur les pénalités de retard ; ». La solution est conforme à l’office du juge des référés, qui ne préjuge ni de la qualification exacte de la clause, ni de sa proportionnalité finale.
En définitive, l’ordonnance trace une ligne claire entre l’exécution des effets automatiques de la clause résolutoire, dont la réalisation est constatée, et les demandes nécessitant une appréciation au fond. Elle fait droit aux mesures qui découlent directement de la résiliation constatée et écarte, avec mesure, celles qui relèvent d’un examen de proportionnalité et d’opportunité réservé au juge du principal.
Par ordonnance de référé rendue par le Tribunal judiciaire de Nancy le 17 juin 2025, le juge des référés tranche un litige de bail commercial. La décision aborde l’acquisition d’une clause résolutoire, la suspension de ses effets, l’indemnité d’occupation et l’allocation d’une provision au titre d’une clause pénale.
Un bail commercial, conclu en 2014, portait sur des locaux à usage d’optique avec emplacements de stationnement. Des loyers et charges sont demeurés impayés à compter de septembre 2024, malgré un commandement délivré le 15 octobre 2024. Le juge relève que « Le commandement de payer est demeuré infructueux puisque les loyers et charges impayés depuis septembre 2024 n’ont pas été régularisés dans le délai d’un mois. »
Le bailleur a sollicité la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, l’expulsion, une indemnité d’occupation et une provision au titre des pénalités de retard. Le preneur a requis la suspension des effets de la clause résolutoire par l’octroi de délais, tout en contestant la créance afférente aux pénalités de retard.
La question centrale portait sur les conditions de la mise en œuvre de la clause résolutoire au regard de l’article L. 145-41 du code de commerce, et sur la possibilité de suspendre ses effets sans octroi préalable de délais au sens de l’article 1343-5 du code civil. Elle concernait également l’office du juge des référés sur l’indemnité d’occupation et l’existence d’une contestation sérieuse quant à la clause pénale. Le juge énonce que « Dès lors, la clause résolutoire s’est trouvée acquise au 15 novembre 2024. » et, au dispositif, « CONSTATONS l’acquisition au 15 novembre 2024 de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail commercial consenti le 5 juin 2014, portant sur un local situé 68 boulevard Jean Jaurès à Tomblaine (54510) ; ». Il refuse la suspension des effets, retient une indemnité d’occupation et dit « DISONS n’y avoir lieu à référé concernant la demande de provision sur les pénalités de retard ; ».
I. La mise en œuvre de la clause résolutoire et ses effets immédiats
A. Constat du commandement infructueux et date d’acquisition
Le raisonnement s’adosse à l’article L. 145-41 du code de commerce, qui subordonne la résiliation de plein droit à un commandement demeuré infructueux pendant un mois. Le juge constate l’inexécution dans le délai imparti, ce qui emporte l’effet automatique de la clause. La motivation est claire et factuelle, à bonne distance de toute appréciation discutable sur le quantum exigible. L’arrêt retient précisément que « Le commandement de payer est demeuré infructueux […] dans le délai d’un mois », puis en déduit que « Dès lors, la clause résolutoire s’est trouvée acquise au 15 novembre 2024. » La solution est parfaitement conforme au texte, la date d’acquisition étant déterminée de manière objective.
La portée immédiate de cette constatation ressort du dispositif, qui actant la résiliation, fige la situation juridique du preneur à compter de la date retenue. Le juge rappelle en outre l’exécution provisoire propre au référé, par la formule « RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire par provision malgré appel ; », ce qui sécurise l’effectivité des mesures qui en découlent.
B. Occupation sans droit ni titre et indemnité provisionnelle d’occupation
La résiliation acquise, l’occupation devient dépourvue de titre. La décision le souligne nettement : « En outre, la clause résolutoire s’étant trouvée acquise au 15 novembre 2024, le locataire est depuis cette date occupant sans droit ni titre. » L’indemnité d’occupation provisionnelle est alors fixée en référence au dernier loyer charges et taxes comprises, solution usuelle en référé, dès lors que l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable au sens de l’article 835 du code de procédure civile.
Le juge se borne à prendre acte du niveau contractuel des prestations financières, sans trancher définitivement d’éventuels différends sur le décompte fin. Cette mesure, par nature provisoire, corrige l’enrichissement injustifié de l’occupant et préserve les intérêts du bailleur dans l’attente d’un examen au fond, s’il advenait.
II. Les limites de l’office du juge des référés en matière de délais et de clause pénale
A. Suspension de la clause résolutoire et condition préalable d’octroi de délais
La décision articule l’article 1343-5 du code civil et l’article L. 145-41 du code de commerce en rappelant la conditionnalité des délais. Le juge énonce avec précision que « Il résulte de ces dispositions que pour ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire, le juge doit nécessairement et préalablement accorder des délais au locataire. » Ici, le preneur avait apuré son passif après l’expiration du délai d’un mois, si bien qu’aucun échéancier utile ne demeurait à accorder.
En l’absence de délais susceptibles de donner prise à la suspension, la demande est logiquement rejetée. La formulation est nette et cohérente avec le cadre légal : « Dès lors, la demande de suspension des effets de la clause sera rejetée. » La solution dissuade un apurement purement opportuniste, postérieur au délai légal, de neutraliser la clause, tout en préservant la faculté de délais lorsque subsiste une dette échelonnable.
B. Clause pénale et contestation sérieuse au regard de l’article 1231-5 du code civil
S’agissant des pénalités de retard, le juge des référés s’interdit d’allouer une provision lorsque l’existence de l’obligation se heurte à une contestation sérieuse. L’article 1231-5 confère au juge du fond un pouvoir de modulation de la clause pénale en cas de caractère manifestement excessif ou dérisoire. Ce pouvoir, par lui-même, introduit une incertitude incompatible avec l’allocation de provisions en référé.
La motivation retient précisément que « Le pouvoir de modulation de la clause pénale reconnue au juge du fond rendant l’existence de l’obligation sérieusement contestable, il sera dit n’y avoir lieu à référé sur cette prétention. » Le dispositif en tire les conséquences en ces termes : « DISONS n’y avoir lieu à référé concernant la demande de provision sur les pénalités de retard ; ». La solution est conforme à l’office du juge des référés, qui ne préjuge ni de la qualification exacte de la clause, ni de sa proportionnalité finale.
En définitive, l’ordonnance trace une ligne claire entre l’exécution des effets automatiques de la clause résolutoire, dont la réalisation est constatée, et les demandes nécessitant une appréciation au fond. Elle fait droit aux mesures qui découlent directement de la résiliation constatée et écarte, avec mesure, celles qui relèvent d’un examen de proportionnalité et d’opportunité réservé au juge du principal.