Cour d’appel de Bordeaux, le 12 septembre 2024, n°22/05049

COUR D’APPEL DE BORDEAUX

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 12 SEPTEMBRE 2024

N° RG 22/05049 – N° Portalis DBVJ-V-B7G-M6S6

S.A. VILOGIA

c/

[F] [Z]

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 06 juillet 2022 par le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Bordeaux (RG : 21/01794) suivant déclaration d’appel du 04 novembre 2022

APPELANTE :

S.A. VILOGIA agissant en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au dit siège sis [Adresse 1]

XXX par Me XXX de la SELARL XXX, avocat au barreau de XXX

INTIMÉ :

[F] [Z]

né le 02 Février 1942 à [Localité 2]

de nationalité Française

demeurant [Adresse 3]

XXX par Me XXX, avocat au barreau de XXX

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 06 juin 2024 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame XXX, conseiller, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

XXX, président,

XXX, conseiller,

XXX, conseiller,

Greffier lors des débats : XXX

ARRÊT :

– contradictoire

– prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

Par contrat de bail avec effet au 1er septembre 1986, la SAEMCI, aux droits de laquelle vient la SA HLM Vilogia a loué à M. [F] [Z] un appartement n°119, bâtiment D, au sein de la [Adresse 3], sise [Adresse 3].

Par acte en date du 2 octobre 2019, une sommation a été adressée au locataire aux fins de faciliter la
réalisation effective des travaux de réhabilitation du logement.

Par acte du 6 juillet 2021, la société Vilogia a fait assigner M. [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins notamment de voir:

autoriser la société Vilogia ainsi que toute entreprise mandatée par elle à pénétrer dans l’appartement loué pour exécuter les travaux de réhabilitation et de sécurisation nécessaires à la remise en état des lieux en présence de la SCP XXX, huissiers de justice à Bordeaux et au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé un délai de 48 heures suivant la date de signification de la décision,

condamner M. [Z] à lui payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive opposée.

Par jugement contradictoire du 6 juillet 2022 le tribunal judiciaire de Bordeaux a :

– ordonné à M. [Z] de laisser libre accès à l’appartement situé à [Adresse 3] à la société Vilogia ainsi qu’à toute entreprise mandatée par elle pour exécuter les travaux de sécurisation, réparation ou remplacement de la chaudière et de l’installation intérieure de gaz dans le délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision et, passé ce délai, sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard,

– autorisé passé le délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision la société Vilogia ainsi que toute entreprise mandatée par elle à pénétrer dans l’appartement loué pour exécuter les travaux de sécurisation, réparation ou remplacement de la chaudière et de l’installation intérieure de gaz au besoin avec l’assistance d’un serrurier et en présence de la SCP XXX, huissiers de justice à Bordeaux, qui dressera un procès-verbal de constat,

– dit que les astreintes provisoires courent pendant un délai maximum de trois mois, à charge pour la société Vilogia à défaut d’exécution du point
susvisé à l’expiration dudit délai de solliciter la liquidation de l’astreinte provisoire et le prononcé de l’astreinte définitive,

– réservé la liquidation de l’astreinte,

– débouté la société Vilogia pour le surplus de ses demandes,

– déboute M. [Z] de toutes ses demandes,

– rappelé que l’exécution provisoire est de droit,

– condamné M. [Z] à payer à la société Vilogia la somme de 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamné M. [Z] aux dépens.

La société Vilogia a relevé appel de ce jugement par déclaration du 4 novembre 2022, en ce qu’il a débouté la société Vilogia du surplus de ses demandes.

Par dernières conclusions déposées le 22 mai 2024, la société Vilogia demande à la cour de :

– confirmer le jugement rendu le 6 juillet 2022 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux, en ce qu’il a :

ordonné à M. [Z] de laisser libre accès à l’appartement situé à [Adresse 3] à la société Vilogia ainsi qu’à toute entreprise mandatée par elle pour exécuter les travaux de sécurisation, réparation ou remplacement de la chaudière et de l’installation intérieure de gaz dans le délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision et, passé ce délai, sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard,

autorisé passé le délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision la société Vilogia ainsi que toute entreprise mandatée par elle à pénétrer dans l’appartement loué pour exécuter les travaux de sécurisation, réparation ou remplacement de la chaudière et de l’installation intérieure de gaz au besoin avec l’assistance d’un serrurier et en présence de la SCP XXX, huissiers de justice à Bordeaux, qui dressera un procès-verbal de constat,

juger la société Vilogia recevable et bien-fondé en ses demandes,

dit que les astreintes provisoires courent pendant un délai maximum de trois mois, à charge pour la société Vilogia
à défaut d’exécution du point susvisé à l’expiration dudit délai de solliciter la liquidation de l’astreinte provisoire et le prononcé de l’astreinte définitive,

rappelé que l’exécution provisoire est de droit,

débouté M. [Z] de l’ensemble de ses moyens, fins et prétentions,

– infirmé le jugement rendu le 6 juillet 2022 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux, en ce qu’il a :

débouté la société Vilogia pour le surplus de ses demandes,

Y ajoutant,

– autoriser la société Vilogia , ainsi que toute entreprise mandatée par elle, à pénétrer dans l’appartement situé [Adresse 3] » sise [Adresse 3], pour exécuter les travaux de réhabilitation et de sécurisation nécessaires à la remise en état des lieux en présence de la SCP XXX, Huissiers de justice à Bordeaux, et au besoin, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, à savoir :

remplacement des menuiseries extérieures et volets, et reprise des tableaux extérieurs en finition de la pose de l’isolation thermique,

remplacement de la porte d’entrée,

pose d’une chaudière gaz à ventouse dans salle de bain, dépose de l’existante en cuisine et reprise de l’installation de plomberie,

remplacement de toute l’installation électrique,

remplacement des équipements sanitaires et robinetterie,

remplacement des sols souples dans la cuisine, la salle de bain et les WC,

remplacement des bouches d’entrées et sorties d’air,

travaux de peinture dans les pièces humides,

À l’extérieur sur le balcon et en façade : mise en place d’une isolation thermique et d’enduit,

remplacement du garde-corps du balcon et pose d’une marquise à la suite de la dépose du store banne.

En conséquence,

– condamner M. [Z] à laisser la société Vilogia , ainsi que toute entreprise mandatée par elle, pénétrer dans son appartement situé [Adresse 3] » sise [Adresse 3], et ce sous astreinte de 200 euros par jour de retard passé un délai de 48 heures suivant la date de
signification de la présente décision,

– se réserver la compétence pour liquider l’astreinte,

– juger que cette autorisation prendra effet après l’expiration d’un délai de 48 heures suivant la date et l’heure de la signification de la présente décision accompagnée de l’indication de la date et de l’heure du commencement des interventions afin de permettre, le cas échéant, à M. [Z] de prendre ses dispositions,

– juger qu’il sera dressé un procès-verbal de constat par la SCP XXX, huissiers de justice à Bordeaux,

– débouter M. [Z] de l’ensemble de ses moyens, fins et prétentions,

– condamner M. [Z] au paiement de la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive opposée,

– condamner M. [Z] au paiement d’une indemnité de 5 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Par dernières conclusions déposées le 21 mai 2024, M. [Z] demande à la cour de :

– confirmer le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Bordeaux le 6 juillet 2022 en ce qu’il a débouté la société Vilogia du surplus de ses demandes,

– infirmer le jugement en ce que le juge :

ordonné à M. [Z] de laisser libre accès à l’appartement situé à [Adresse 3] à la société Vilogia ainsi qu’à toute entreprise mandatée par elle pour exécuter les travaux de sécurisation, réparation ou remplacement de la chaudière et de l’installation intérieure de gaz dans le délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision et, passé ce délai, sous astreinte de 100 euros par jour de retard,

autorisé passé le délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision la société Vilogia ainsi qu’à toute entreprise mandatée par elle à pénétrer dans l’appartement loué pour exécuter les travaux de de sécurisation, réparation ou remplacement de la chaudière et de l’installation intérieure de gaz au besoin
avec l’assistance d’un serrurier et ne présence de la SCP XXX, huissiers de justice à Bordeaux, qui dressera un procès-verbal de constat,

dit que les astreintes provisoires courent pendant un délai maximum de trois mois,à charge pour la société Vilogia à défaut d’exécution du point susvisé à l’expiration dudit délai de solliciter la liquidation de l’astreinte provisoire et le prononcé de l’astreinte définitive,

réservé la liquidation de l’astreinte,

débouté M. [Z] de toutes ses demandes ;

condamner M. [Z] à payer à la société Vilogia la somme de 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

condamner M. [Z] aux dépens,

Et statuant à nouveau sur les chefs infirmés :

– débouter la société Vilogia de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

– condamner la société Vilogia aux dépens de première instance,

Et y ajoutant :

– condamner la société Vilogia au paiement de la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens d’appel.

L’affaire a été fixée à l’audience rapporteur du 6 juin 2024.

L’instruction a été clôturée par ordonnance du 23 mai 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la chaudière équipant le logement loué

Le tribunal a fait droit à la demande de la société Vilogia tendant à l’exécution de travaux de sécurisation, réparation ou remplacement de la chaudière et de l’installation intérieure de gaz, considérant les risques pour la sécurité des personnes posés par la chaudière équipant le logement de M. [Z].

M. [Z], appelant incident, sollicite l’infirmation du jugement, invoquant l’irrespect par le bailleur des dispositions des articles 44 quater et 42 de la loi du 23 décembre 1986 relatives à la procédure avant travaux et de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que l’absence de danger et de nécessité de réaliser ces travaux.

La société Vilogia conclut à la confirmation du jugement sur ce point, faisant valoir la dangerosité
de la chaudière équipant le logement du locataire.

Sur ce,

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en ‘uvre échelonnée.

XXX l’article 7 e) de la même loi, le locataire est obligé ‘de permettre l’accès aux lieux loués pour la préparation et l’exécution de travaux d’amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l’entretien normal des locaux loués, de travaux d’amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l’article 6. Les deux derniers alinéas de l’article 1724 du code civil sont applicables à ces travaux sous réserve du respect de la loi n° 67-561 du 12 juillet 1967 relative à l’amélioration de l’habitat. Avant le début des travaux, le locataire est informé par le bailleur de leur nature et des modalités de leur exécution par une notification de travaux qui lui est remise en main propre ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Aucuns travaux ne peuvent être réalisés les samedis, dimanches et jours fériés sans l’accord exprès du locataire. Si les travaux entrepris dans un local d’habitation occupé, ou leurs conditions de réalisation, présentent un caractère abusif ou vexatoire ou ne respectent pas les conditions définies dans la notification de préavis de travaux ou si leur exécution a pour effet de rendre l’utilisation du local impossible ou dangereuse, le juge peut
prescrire, sur demande du locataire, l’interdiction ou l’interruption des travaux entrepris’.

L’article 6 des conditions générales du contrat location liant les parties prévoit enfin que le locataire s’engage à ‘souffrir la réalisation par le bailleur des réparations urgentes et qui ne peuvent être différées jusqu’à la fin du contrat de location, sans préjudice de l’application des dispositions de l’article 1724 du code civil et en conséquence laisser pénétrer les ouvriers dans les lieux loués pour y faire des réparations et travaux’.

En l’espèce, il ressort des pièces produites par le bailleur que par courrier du 6 juillet 2020, son prestataire Proxiserve l’a alerté sur la dangerosité de la chaudière du logement de M. [Z], celle-ci ayant dû être mise à l’arrêt à la suite d’une anomalie de type ‘danger grave et immédiat’ signifiant que l’installation présente une anomalie suffisamment grave pour que l’alimentation en gaz soit interrompue jusqu’à suppression du ou des défauts constituants la source du danger.

Dès lors, en application des dispositions précitées et notamment de l’urgence à réaliser les travaux sur la chaudière au regard des risques pour la sécurité des personnes, c’est à bon droit que le premier juge, constatant que M. [Z] s’oppose à la réalisation des travaux nécessaires et propose des solutions dont il n’établit pas la faisabilité technique, a ordonné au locataire de laisser libre accès à son appartement afin que les travaux de sécurisation, réparation ou remplacement de la chaudière soient effectués ce, sous astreinte, étant ajouté que le moyen tiré de l’irrespect des articles 44 quater et 42 de la loi du 23 décembre 1986, qui concernent des travaux d’amélioration ayant une incidence sur les loyers ou les charges locatives ou de construction-démolition, est inopérant au cas présent.

Le jugement sera en conséquence confirmé sur ce point.

Sur les travaux de rénovation

Le tribunal a rejeté les demandes de la société Vilogia tendant à voir imposer
au locataire la réalisation des travaux de rénovation, considérant que le bailleur ne justifie pas du respect de la procédure de concertation prévue aux articles 42 et 44 quater de la loi du 23 décembre 1986.

La société Vilogia, appelante, sollicite l’infirmation du jugement entrepris, faisant valoir la nécessité de faire réaliser les travaux de réhabilitation et de sécurisation dans le logement de M. [Z] au regard des articles 6 et 7 de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que la régularité de la procédure avant travaux mise en oeuvre par la bailleresse.

M. [Z] conclut à la confirmation du jugement, invoquant l’irrespect des dispositions des articles 44 quater et 42 de la loi du 23 décembre 1986 relatives à la procédure avant travaux et de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que l’absence d’urgence et de nécessité d’effectuer des travaux à son domicile.

Sur ce,

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en ‘uvre échelonnée.

XXX l’article 7 e) de la même loi, le locataire est obligé ‘de permettre l’accès aux lieux loués pour la préparation et l’exécution de travaux d’amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l’entretien normal des locaux loués, de travaux d’amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l’article 6. Les deux derniers alinéas de l’article 1724 du code civil sont
applicables à ces travaux sous réserve du respect de la loi n° 67-561 du 12 juillet 1967 relative à l’amélioration de l’habitat. Avant le début des travaux, le locataire est informé par le bailleur de leur nature et des modalités de leur exécution par une notification de travaux qui lui est remise en main propre ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Aucuns travaux ne peuvent être réalisés les samedis, dimanches et jours fériés sans l’accord exprès du locataire. Si les travaux entrepris dans un local d’habitation occupé, ou leurs conditions de réalisation, présentent un caractère abusif ou vexatoire ou ne respectent pas les conditions définies dans la notification de préavis de travaux ou si leur exécution a pour effet de rendre l’utilisation du local impossible ou dangereuse, le juge peut prescrire, sur demande du locataire, l’interdiction ou l’interruption des travaux entrepris’.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que les travaux de rénovation du logement loué à M. [Z] s’inscrivent dans un projet plus global de réhabilitation de la [Adresse 3] portant sur 120 logements, ayant conduit la bailleresse à procéder à une augmentation de loyer.

Selon le livret de travaux produit par la bailleresse, le programme de travaux de la [Adresse 3] comporte deux volets :

– d’une part, des ‘travaux de rénovation énergétique’ décrits comme suit : ‘réfection complète de l’étanchéité des façades et des toitures terrasses, mise en place d’une isolation thermique en façade, en toiture et sous le plancher du 1er étage, remplacement de l’ensemble des fenêtres par des menuiseries PVC doubles vitrages et pose de nouveaux volets dans les séjours et les chambres, remplacement des chaudières individuelles existantes dans les bâtiments C et D par des chaudières à condensation dernière génération, remplacement du chauffage électrique et production d’eau chaude par chaudières murale individuelle gaz dernière génération pour les bâtiments A et B (pour
une meilleur confort de chaleur), remplacement de l’ensemble des portes palières des logements avec un renforcement acoustique et thermique, remplacement des moteurs de ventilation en toiture, des bouches d’extraction de VMC et des entrées d’air, pose de nouveaux robinets thermostatiques sur les radiateurs, détalonnage des portes intérieures pour une meilleure ventilation’.

– d’autre part, des ‘travaux de confort et de sécurité’ décrits comme suit : ‘remplacement complet des installations électriques, remplacement de l’ensemble des sols et des faïences des pièces humides, remplacement des équipements sanitaires, création de deux attentes plus évacuations pour machine à laver et lave-vaisselle, mise en place de compteurs individuels d’eau pour une répartition des charges équitable, remplacement des sols souples des pièces sèches de certains logements, remplacement des gardes corps des balcons, traitement des aciers et éclatements de béton des sols des balcons et mise en place d’une résine d’étanchéité’.

Or, la société Vilogia ne démontre pas qu’en dehors du remplacement de la chaudière ci-avant évoqué, les travaux envisagés dans le logement loué à M. [Z] seraient indispensables pour préserver la décence ou la salubrité du logement.

En effet, si l’appelante soutient que le remplacement des installations électriques et la mise aux normes de certains éléments dont l’isolation thermique sont des travaux nécessaires au maintien d’un logement salubre, il sera observé que dans la ‘plaquette d’information travaux’ produite en pièce 4 par la société Vilogia, les travaux d’isolation des bâtiments sont mentionnés comme XXX des travaux à réaliser ‘pour votre confort tout en réduisant les charges’ tandis que la réfection complète de l’installation électrique est classée dans les travaux à effectuer ‘pour votre confort’, les seuls travaux à réaliser ‘pour la sécurité’ des habitants ayant trait aux parties communes des bâtiments et au remplacement des portes palières par une
porte de sécurité avec serrure trois points.

La bailleresse procède en outre par affirmation lorsqu’elle indique que l’absence de réalisation des travaux d’isolation des façades pénalise la locataire de l’appartement voisin de celui de M. [Z], qui ne disposerait pas du même confort thermique que les autres résidents et subirait des infiltrations en cas de pluies, la seule pièce n°29 produite à cet effet, qui se borne à établir qu’un différend a opposé ces deux locataires, ne démontrant nullement les allégations de l’appelante, étant ajouté que la dangerosité des garde-corps des balcons n’est pas davantage établie.

En outre, la société Vilogia n’est pas davantage fondée à invoquer l’obligation de rénovation énergétique des logements alors qu’elle ne fournit aucun élément probant sur le fait que les logements ne répondraient actuellement pas au critère de performance énergétique minimale le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Enfin et comme le soutient l’intimé, la société Vilogia ne justifie pas avoir adressé à M. [Z] un courrier de notification l’informant de la nature des travaux et des modalités de leur exécution, remis en main propre ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception conformément aux dispositions de l’article 7 précité de la loi de 1989. En effet, il ressort de la pièce n°6 produite par l’appelante, non seulement que le livret de travaux a été transmis par lettre simple, mais aussi que ce courrier avait pour destinataire, non pas M. [Z] mais Mme [E].

Au regard de ces éléments, et sans qu’il y ait lieu d’examiner le motif pris de la violation des articles 44 quater et 42 de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986, le jugement entrepris mérite confirmation en ce qu’il a rejeté les demandes de la bailleresse tendant à voir imposer au locataire les travaux litigieux.

Sur les dommages et intérêts pour résistance abusive

Compte tenu de l’issue du litige, la résistance opposée par M. [Z] ne présente pas de caractère abusif et le jugement
entrepris sera confirmé en ce qu’il a débouté la société Vilogia de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Il y a lieu de confirmer la décision entreprise en ses dispositions relatives aux dépens et à l’article 700 du code de procédure civile.

La société Vilogia, qui succombe en son appel, en supportera les dépens. Il n’y a pas lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

Confirme le jugement entrepris,

Y ajoutant,

Dit n’y avoir lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la société Vilogia aux dépens d’appel.

Le présent arrêt a été signé par Madame XXX, président, et par Madame XXX, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,